Inwestycje
Teraz czytasz
Czym jest REIT – jak w niego inwestować [PORADNIK]
0

Czym jest REIT – jak w niego inwestować [PORADNIK]

utworzył Forex Club13 listopada 2020

Inwestowanie w nieruchomości zwykle kojarzy się z kupowaniem mieszkań na wynajem albo działki budowlanej. Jest to najpopularniejszy sposób inwestowania w nieruchomości przez polskie gospodarstwa domowe. Niestety, z reguły takie inwestycje nie są zdywersyfikowane geograficznie. Zwykle dotyczą jednego kraju, a czasem zaledwie jednego powiatu. Z racji ograniczeń finansowych inwestujący „na własną rękę” koncentrują się na nieruchomościach o niewielkiej wartości. Inwestowanie w centra danych, biura, centra handlowe są poza zasięgiem finansowym oraz kompetencjami większości inwestorów indywidualnych. Rozwiązaniem jest inwestycja w REIT, który pozwala na nabycie udziałów w najlepszych nieruchomościach na całym świecie. Wystarczy tylko dostęp do rynków zagranicznych.

Historia

REIT to coraz bardziej popularna forma organizowania przedsiębiorstwa w Stanach Zjednoczonych. REIT to inaczej Real Estate Investment Trust. Jest to przedsiębiorstwo, które posiada, jest operatorem albo finansuje nieruchomości generujące dochody.

Formuła ta powstała w 1960 roku wraz z podpisaniem Real Estate Investment Trust Act. Od tego momentu inwestor mógł kupić udziały w portfelu nieruchomości komercyjnych. Na początku były to głównie centra handlowe. Pod koniec lat 60-tych pojawiły się kolejowe REIT-y (np. posiadające trakcję). Nawet dzisiaj przedstawiciel tego typu REIT-u jest notowany na amerykańskiej giełdzie. Jest to spółka Power REIT (ticker: PW).

Nowoczesne REIT-y powstały wraz z reformą podatkową w 1986 roku. Wtedy REIT uzyskał prawo do zarządzania oraz operowania nieruchomościami. Wcześniej służyły głównie do posiadania oraz finansowania nieruchomości. W kolejnych latach liczba branż, w których działają REIT-y stawała się coraz większa. Jako przykład można podać notowany na giełdzie Getty Realty. Spółka posiada, wynajmuje i finansuje sklepy, stacje benzynowe czy myjnie samochodowe.

Wymagania jakie muszą spełnić REIT

Aby zostać zakwalifikowanym w Stanach Zjednoczonych jako REIT, spółka musi spełnić następujące wymagania:

  • Musi być założony w którymś z 50 stanów albo w Dystrykcie Kolumbia
  • Mieć zbywalne akcje lub certyfikaty inwestycyjne
  • W pierwszym roku od założenia posiadać przynajmniej 100 inwestorów
  • Przedsiębiorstwo nie może być bankiem albo zakładem ubezpieczeń
  • Wypłaca w formie dywidendy przynajmniej 90% zysków
  • Musi być spełniona zasada 5/50, czyli 5 największych inwestorów nie może posiadać więcej niż 50% udziałów
  • 75% zysku brutto musi pochodzić z działalności związanej z nieruchomościami (przychody z wynajmu, finansowania nieruchomości)
  • 75% aktywów zainwestowanych w segment nieruchomości (nieruchomości, kredyty, MBS-y)

Rodzaje REIT-ów

Real Estate Investment Trust można podzielić na to jak i przez kogo udziały mogą być nabywane. Można wyróżnić:

  • Publiczne, dopuszczone do obrotu – są to REIT-y, których akcje można kupować i sprzedawać na rynku giełdowym. REIT jest rejestrowany w SEC (amerykański odpowiednik KNF-u). Na amerykańskiej giełdzie jest notowanych około 200 przedstawicieli spółek tego typu. Część REIT-ów stanowią komponenty takich indeksów jak S&P 500, S&P 400 czy Russell 2000.
  • Publiczne, niedopuszczone do obrotu – ten typ REIT-ów jest określany jako PNLR (Public Non-Listed REIT). Taki rodzaj przedsiębiorstw jest rejestrowany w SEC, ale udziały nie są dostępne do publicznego obrotu. Mimo tego, REIT-y mają prawo do przeprowadzania skupów akcji. Z kolei inwestorzy mogą kupować i sprzedawać udziały na rynku pozagiełdowym w prywatnych transakcjach. Minimalna inwestycja w tego typu spółki wynosi od 1000$- do 2500$.
  • Prywatne: są to trusty, które nie są rejestrowane w SEC. Z tego powodu nie są dopuszczone do obrotu giełdowego. W efekcie są nabywane przez inwestorów instytucjonalnych.

Kolejnym podziałem jest rodzaj aktywów posiadanych przez Real Estate Investment Trust. Są to:

  • Equity REIT – jest to najliczniejszy rodzaj REIT-ów. Zajmują się posiadaniem, zarządzaniem oraz operowaniem nieruchomościami generującymi dochód. Głównym dochodem są opłaty za wynajem powierzchni od najemców. Innym źródłem przychodów są opłaty za zarządzanie.
  • Mortgage REIT – jest to ciekawy rodzaj przedsiębiorstw. Skupiają się na zapewnieniu finansowania na rynku nieruchomości. Mogą być to inwestycje w hipoteczne listy zastawne (MBS – Mortgage Backed Securities) albo organizowanie bezpośrednich pożyczek. Główny zysk generowany jest z marży odsetkowej netto, czyli różnicy między oprocentowaniem zainwestowanych środków a kosztem finansowania inwestycji.
  • Hybrid REIT – jest to połączenie obu poprzednich REIT-ów. Takie spółki mają zarówno portfel nieruchomości jak i segment działalności związanej z finansowaniem nieruchomości.

Branże w jakich działają REIT-y

REIT-y działają w wielu różnych branżach są to m.in:

  • Centra handlowe
  • Centra danych
  • Opieka zdrowotna
  • Biura
  • Budynki przemysłowe
  • Infrastruktura
  • Telekomunikacja
  • Więzienia

Jak inwestować w REIT-y?

REIT-y są ciekawym pomysłem inwestycyjnym. Dobrym odzwierciedleniem potencjalnych zysków z rynku nieruchomości jest indeks S&P Global REIT, który w ciągu ostatnich 10 lat osiągnął całkowity zwrot (po uwzględnieniu dywidend, przed podatkiem) na poziomie 7%. Sam wzrost cenowy indeksu wyniósł 2,6%. Różnica wynika z konstrukcji REIT-ów, które większość zysków muszą wypłacać w formie dywidendy, co podnosi osiągniętą stopę zwrotu przez inwestora. Poniższa tabela pokazuje średnioroczną stopę zwrotu (CARG%) na dzień 10 listopada 2020.

CARG % 10 lat 5 lat 3 lata
S&P Global REIT 7,04% 4,61% 2,11%
S&P 500 13,59% 13,49% 13,33%
S&P Global 1200 9,81% 11,01% 9,44%

Najpopularniejszymi sposobami zainwestowania pieniędzy w REIT-y są:

  • REIT-y notowane na giełdzie
  • ETF-y

Akcje i ETF na rynku REIT

Simon Property Group (SPG)

Jest jednym z komponentów indeksu S&P 500. Jest to największy REIT działający jako właściciel oraz operator centrów handlowych w USA. Na koniec 2019 roku posiadali udziały w 204 nieruchomościach (m.in. 106 centrów handlowych, 69 Premium Outlets, 4 lifestyle centers) działających na terenie USA. Simon jest obecny w 37 stanach oraz w Puerto Rico. SPG posiada także udziały w 29 obiektach w Azji, Europie oraz Kanadzie.

Większość przychodów spółka generuje z opłat stałych uzależnionych od metrażu wynajmowanej powierzchni oraz od osiągniętej sprzedaży przez najemcę. Przez wiele lat była to stabilna spółka, która z racji bycia REIT-em hojnie dzieliła się zyskami z akcjonariuszami. Z racji prowadzonej działalności, spółka jest czuła na sytuację finansową swoich najemców. Z reguły spółka nie miała większych problemów z zapełnianiem swoich centrów handlowych. Sytuacja zaczęła zmieniać się w marcu 2020 roku. COVID-19 spowodował zmniejszenie się ruchu w centrach handlowych, co odbiło się na wypłacalności sprzedawców. Spółka podała, że w okresie maj-kwiecień zebrała tylko 51% czynszów. W III Q 2020 roku przychody spółki wyniosły 1,06 mld$, co oznaczało spadek o ponad 25%. Wynik netto zmniejszył się o ponad 73% do poziomu 145,9 mln$. Pogorszenie się kondycji najemców odbiło się na kursie SPG, który w ciągu roku spadł o ponad 50%.

Simon Property Group REIT

Wykres Simon Property Group, interwał W1. Źródło: xStation 5, XTB.

Vanguard Real Estate ETF (VNQ)

Innym sposobem na zainwestowanie w REIT-y jest kupienie ETF-u z ekspozycją na ten segment nieruchomości. Przykładem może być Vanguard Real Estate ETF grupuje ponad 180 spółek działających jako REIT-y. Benchmarkiem dla ETF-u jest MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index.

  • Emitent: Vanguard
  • Aktywa pod zarządzaniem (AUM): 29,96 mld$
  • Opłaty roczne: 0,12%
  • Średni dzienny obrót (45 dni): 335,3 mln$

Oto lista 10 największych pozycji znajdujących się w ETF-ie na koniec III Q 2020 roku

Vanguard Real Estate II Index Fund 12,3%
American Tower Corporation 8,5%
Prologis Inc. 5,9%
Crown Castle International Corporation 5,5%
Equinix Inc. 5,3%
Digital Realty Trust Inc. 2,9%
SBA Communications Corporation 2,8%
Public Storage 2,7%
Welltower Inc. 1,8%
Weyerhaeuser Corporation 1,7%

ETF jest bardzo dobrze zdywersyfikowane i posiada ekspozycję zarówno na rynek centrów danych, sektor telekomunikacyjny czy opieki zdrowotnej. W skład ETF-a wchodzi również Simon Property Group z udziałem 1,56%.

Vanguard Real Estate (VNQ) etf

Wykres Vanguard Real Estate ETF, interwał W1. Źródło: xStation 5, XTB.

Zalety i wady inwestowania w REIT

Zalety

Inwestowanie w REIT-y umożliwia inwestorowi zdywersyfikowanie swojego portfela o wysokiej jakości nieruchomości. W przypadku nabycia notowanych na giełdzie REIT-ów albo ETF-ów, inwestor zyskuje również bardzo wysoką płynność swoich aktywów. Jest to jedna z korzyści jakiej nie mogą zapewnić np. mieszkania przeznaczone na wynajem. Kolejnym atutem jest możliwość zainwestowania w rozwój segmentów rynku niedostępnych dla „zwykłego inwestora”. Przykładem może być rynek centrów danych czy operatorów więziennych. Następną przewagą REIT nad „zwykłą” inwestycją w nieruchomości jest dywersyfikacja geograficzna. Jest to także ciekawa pozycja dla inwestorów szukających aktywów do portfela dywidendowego.

Wady

W przypadku inwestowania w pojedyncze REIT-y konieczne jest zrozumienie działalności przedsiębiorstwa. Jako przykład można podać Simon Property Group, które ucierpiało podczas trwania koronawirusa. Z kolei spółka Equinix, którego działalność polegająca na budowaniu i zarządzaniu centrami danych nie została „zarażona” COVID-19. Dla niektórych inwestorów wadą inwestowania w aktywa REIT jest konieczność wypłaty wysokiej dywidendy. Z racji konieczności dzielenia się z inwestorami 90% zysków w formie dywidendy, rozwój spółek tego typu wymaga posiłkowania się finansowaniem zewnętrznym. Ogranicza to potencjał do skalowania działalności oraz zwiększa dźwignię finansową i koszty odsetkowe. Dodatkowo dla długoterminowych inwestorów korzystniejszy byłby skup akcji, co pozwalałoby uniknąć konieczności zapłaty podatku od dywidendy. Kolejnym minusem jest zmienność rynkowa, której „nie widać” na klasycznym rynku nieruchomości.

Co o tym sądzisz?
Lubię
0%
Interesujące
100%
Heh...
0%
Szok!
0%
Nie lubię
0%
Szkoda
0%
O Autorze
Forex Club
Forex Club