Czym jest REIT – jak w niego inwestować [PORADNIK]

Inwestowanie w nieruchomości zwykle kojarzy się z kupowaniem mieszkań na wynajem albo działki budowlanej. Jest to najpopularniejszy sposób inwestowania w nieruchomości przez polskie gospodarstwa domowe. Niestety, z reguły takie inwestycje nie są zdywersyfikowane geograficznie. Zwykle dotyczą jednego kraju, a czasem zaledwie jednego powiatu. Z racji ograniczeń finansowych inwestujący „na własną rękę” koncentrują się na nieruchomościach o niewielkiej wartości. Inwestowanie w centra danych, biura, centra handlowe są poza zasięgiem finansowym oraz kompetencjami większości inwestorów indywidualnych. Rozwiązaniem jest inwestycja w REIT, który pozwala na nabycie udziałów w najlepszych nieruchomościach na całym świecie. Wystarczy tylko dostęp do rynków zagranicznych.

Historia

REIT to coraz bardziej popularna forma organizowania przedsiębiorstwa w Stanach Zjednoczonych. REIT to inaczej Real Estate Investment Trust. Jest to przedsiębiorstwo, które posiada, jest operatorem albo finansuje nieruchomości generujące dochody.

Formuła ta powstała w 1960 roku wraz z podpisaniem Real Estate Investment Trust Act. Od tego momentu inwestor mógł kupić udziały w portfelu nieruchomości komercyjnych. Na początku były to głównie centra handlowe. Pod koniec lat 60-tych pojawiły się kolejowe REIT-y (np. posiadające trakcję). Nawet dzisiaj przedstawiciel tego typu REIT-u jest notowany na amerykańskiej giełdzie. Jest to spółka Power REIT (ticker: PW).

Nowoczesne REIT-y powstały wraz z reformą podatkową w 1986 roku. Wtedy REIT uzyskał prawo do zarządzania oraz operowania nieruchomościami. Wcześniej służyły głównie do posiadania oraz finansowania nieruchomości. W kolejnych latach liczba branż, w których działają REIT-y stawała się coraz większa. Jako przykład można podać notowany na giełdzie Getty Realty. Spółka posiada, wynajmuje i finansuje sklepy, stacje benzynowe czy myjnie samochodowe.

Wymagania jakie muszą spełnić REIT

Aby zostać zakwalifikowanym w Stanach Zjednoczonych jako REIT, spółka musi spełnić następujące wymagania:

• Musi być założony w którymś z 50 stanów albo w Dystrykcie Kolumbia
• Mieć zbywalne akcje lub certyfikaty inwestycyjne
• W pierwszym roku od założenia posiadać przynajmniej 100 inwestorów
• Przedsiębiorstwo nie może być bankiem albo zakładem ubezpieczeń
• Wypłaca w formie dywidendy przynajmniej 90% zysków
• Musi być spełniona zasada 5/50, czyli 5 największych inwestorów nie może posiadać więcej niż 50% udziałów
• 75% zysku brutto musi pochodzić z działalności związanej z nieruchomościami (przychody z wynajmu, finansowania nieruchomości)
• 75% aktywów zainwestowanych w segment nieruchomości (nieruchomości, kredyty, MBS-y)

Rodzaje REIT-ów

Real Estate Investment Trust można podzielić na to jak i przez kogo udziały mogą być nabywane. Można wyróżnić:

• Publiczne, dopuszczone do obrotu – są to REIT-y, których akcje można kupować i sprzedawać na rynku giełdowym. REIT jest rejestrowany w SEC (amerykański odpowiednik KNF-u). Na amerykańskiej giełdzie jest notowanych około 200 przedstawicieli spółek tego typu. Część REIT-ów stanowią komponenty takich indeksów jak S&P 500, S&P 400 czy Russell 2000.
• Publiczne, niedopuszczone do obrotu – ten typ REIT-ów jest określany jako PNLR (Public Non-Listed REIT). Taki rodzaj przedsiębiorstw jest rejestrowany w SEC, ale udziały nie są dostępne do publicznego obrotu. Mimo tego, REIT-y mają prawo do przeprowadzania skupów akcji. Z kolei inwestorzy mogą kupować i sprzedawać udziały na rynku pozagiełdowym w prywatnych transakcjach. Minimalna inwestycja w tego typu spółki wynosi od 1000$- do 2500$.
• Prywatne: są to trusty, które nie są rejestrowane w SEC. Z tego powodu nie są dopuszczone do obrotu giełdowego. W efekcie są nabywane przez inwestorów instytucjonalnych.

Kolejnym podziałem jest rodzaj aktywów posiadanych przez Real Estate Investment Trust. Są to:

• Equity REIT – jest to najliczniejszy rodzaj. Zajmują się posiadaniem, zarządzaniem oraz operowaniem nieruchomościami generującymi dochód. Głównym dochodem są opłaty za wynajem powierzchni od najemców. Innym źródłem przychodów są opłaty za zarządzanie.
• Mortgage REIT – jest to ciekawy rodzaj przedsiębiorstw. Skupiają się na zapewnieniu finansowania na rynku nieruchomości. Mogą być to inwestycje w hipoteczne listy zastawne (MBS – Mortgage Backed Securities) albo organizowanie bezpośrednich pożyczek. Główny zysk generowany jest z marży odsetkowej netto, czyli różnicy między oprocentowaniem zainwestowanych środków a kosztem finansowania inwestycji.
• Hybrid REIT – jest to połączenie obu poprzednich REIT-ów. Takie spółki mają zarówno portfel nieruchomości jak i segment działalności związanej z finansowaniem nieruchomości.

Branże w jakich działają REIT-y

REIT-y działają w wielu różnych branżach są to m.in:

• Centra handlowe
• Centra danych
• Opieka zdrowotna
• Biura
• Budynki przemysłowe
• Infrastruktura
• Telekomunikacja
• Więzienia

Jak inwestować w REIT-y?

To zdecydowanie ciekawy pomysł inwestycyjny. Dobrym odzwierciedleniem potencjalnych zysków z rynku nieruchomości jest indeks S&P Global REIT, który w ciągu ostatnich 10 lat osiągnął całkowity zwrot (po uwzględnieniu dywidend, przed podatkiem) na poziomie 7%. Sam wzrost cenowy indeksu wyniósł 2,6%. Różnica wynika z konstrukcji REIT-ów, które większość zysków muszą wypłacać w formie dywidendy, co podnosi osiągniętą stopę zwrotu przez inwestora. Poniższa tabela pokazuje średnioroczną stopę zwrotu (CARG%) na dzień 10 listopada 2020.

Najpopularniejszymi sposobami zainwestowania pieniędzy w REIT-y są:

• REIT-y notowane na giełdzie
• ETF-y

Akcje i ETF na rynku REIT

Simon Property Group (SPG)

Jest jednym z komponentów indeksu S&P 500. Jest to największym funduszem działającym jako właściciel oraz operator centrów handlowych w USA. Na koniec 2019 roku posiadali udziały w 204 nieruchomościach (m.in. 106 centrów handlowych, 69 Premium Outlets, 4 lifestyle centers) działających na terenie USA. Simon jest obecny w 37 stanach oraz w Puerto Rico. SPG posiada także udziały w 29 obiektach w Azji, Europie oraz Kanadzie.

Większość przychodów spółka generuje z opłat stałych uzależnionych od metrażu wynajmowanej powierzchni oraz od osiągniętej sprzedaży przez najemcę. Przez wiele lat była to stabilna spółka, która z racji bycia REIT-em hojnie dzieliła się zyskami z akcjonariuszami. Z racji prowadzonej działalności, spółka jest czuła na sytuację finansową swoich najemców. Z reguły spółka nie miała większych problemów z zapełnianiem swoich centrów handlowych. Sytuacja zaczęła zmieniać się w marcu 2020 roku. COVID-19 spowodował zmniejszenie się ruchu w centrach handlowych, co odbiło się na wypłacalności sprzedawców. Spółka podała, że w okresie maj-kwiecień zebrała tylko 51% czynszów. W III Q 2020 roku przychody spółki wyniosły 1,06 mld$, co oznaczało spadek o ponad 25%. Wynik netto zmniejszył się o ponad 73% do poziomu 145,9 mln$. Pogorszenie się kondycji najemców odbiło się na kursie SPG, który w ciągu roku spadł o ponad 50%.

Wykres Simon Property Group, interwał W1. Źródło: xStation 5, XTB.

Vanguard Real Estate ETF (VNQ)

Innym sposobem na zainwestowanie w REIT-y jest kupienie ETF-u z ekspozycją na ten segment nieruchomości. Przykładem może być Vanguard Real Estate ETF grupuje ponad 180 spółek działających jako REIT-y. Benchmarkiem dla ETF-u jest MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index.

• Emitent: Vanguard
• Aktywa pod zarządzaniem (AUM): 29,96 mld$
• Opłaty roczne: 0,12%
• Średni dzienny obrót (45 dni): 335,3 mln$

Oto lista 10 największych pozycji znajdujących się w ETF-ie na koniec III Q 2020 roku

ETF jest bardzo dobrze zdywersyfikowane i posiada ekspozycję zarówno na rynek centrów danych, sektor telekomunikacyjny czy opieki zdrowotnej. W skład ETF-a wchodzi również Simon Property Group z udziałem 1,56%.

Wykres Vanguard Real Estate ETF, interwał W1. Źródło: xStation 5, XTB.

Zalety i wady inwestowania w REIT

Zalety

Inwestowanie w REIT-y umożliwia inwestorowi zdywersyfikowanie swojego portfela o wysokiej jakości nieruchomości. W przypadku nabycia notowanych na giełdzie REIT-ów albo ETF-ów, inwestor zyskuje również bardzo wysoką płynność swoich aktywów. Jest to jedna z korzyści jakiej nie mogą zapewnić np. mieszkania przeznaczone na wynajem. Kolejnym atutem jest możliwość zainwestowania w rozwój segmentów rynku niedostępnych dla „zwykłego inwestora”. Przykładem może być rynek centrów danych czy operatorów więziennych. Ich następną przewagą nad „zwykłą” inwestycją w nieruchomości jest dywersyfikacja geograficzna. Jest to także ciekawa pozycja dla inwestorów szukających aktywów do portfela dywidendowego.

Wady

W przypadku inwestowania w pojedyncze REIT-y konieczne jest zrozumienie działalności przedsiębiorstwa. Jako przykład można podać Simon Property Group, które ucierpiało podczas trwania koronawirusa. Z kolei spółka Equinix, którego działalność polegająca na budowaniu i zarządzaniu centrami danych nie została „zarażona” COVID-19. Dla niektórych inwestorów wadą inwestowania w aktywa REIT jest konieczność wypłaty wysokiej dywidendy. Z racji konieczności dzielenia się z inwestorami 90% zysków w formie dywidendy, rozwój spółek tego typu wymaga posiłkowania się finansowaniem zewnętrznym. Ogranicza to potencjał do skalowania działalności oraz zwiększa dźwignię finansową i koszty odsetkowe. Dodatkowo dla długoterminowych inwestorów korzystniejszy byłby skup akcji, co pozwalałoby uniknąć konieczności zapłaty podatku od dywidendy. Kolejnym minusem jest zmienność rynkowa, której „nie widać” na klasycznym rynku nieruchomości.