Nie tylko polskie kredyty hipoteczne mocno zdrożały

W USA po podwyżkach stóp procentowych rata nowego kredytu wzrosła o 50 proc. Dla porównania Polska rata kredytu wzrosła w podobnym okresie o prawie 80 proc. Z tym, że w USA kredyty mieszkaniowe udzielane są ze stałą stopą procentową, co powoduje, że tylko nowi kredytobiorcy płacą więcej. Mimo droższych kredytów, popyt na domu w USA pozostaje wysoki.

W USA kredyt ze stałą stopą to standard

Typowy amerykański kredyt hipoteczny jest udzielany ze stałym oprocentowaniem na cały okres 30 lat. To duża różnica w porównaniu do kredytów w Polsce, które udzielane są ze zmienną stopą procentową lub obecnie coraz częściej ze stałą stopą na okres 5 lat. Sytuacja, w której oprocentowanie nie zmienia się w całym okresie kredytowania powoduje, że klienci chętnie refinansują kredyty, gdy dochodzi do spadku stóp procentowych. W ten sposób obniżają oprocentowanie na cały pozostały okres spłaty. Gdy jednak stopy zaczynają rosnąć, taki mechanizm prowadzi do “zabetonowania” rynku – posiadacze domów z tanim kredytem nie chcą ich sprzedawać z obawy przed jego utratą. To znacznie obniża podaż mieszkań i domów z rynku wtórnego, który stanowi 85 proc. sprzedaży w USA (15 proc. to rynek nowych nieruchomości).

Obecne, średnie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych w USA wynosi 6,8 proc. (oficjalna stopa procentowa FED wynosi 5-5,25 proc.) w porównaniu z poziomami poniżej 3 proc., dostępnymi jeszcze w 2021 roku. Oznacza to, że miesięczna rata kredytu hipotecznego wynosi obecnie około 3 tys. dolarów, przy założeniu 20 proc. wkładu własnego i średniej cenie domu wynoszącej 0,5 mln dolarów. Raty takiego kredytu wzrosły o 50 proc. w stosunku do sytuacji gdy był oprocentowany na poziomie poniżej 2 proc.

Dla porównania, oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych w Polsce to obecnie około 9 proc. (przy stopie procentowej NBP wynoszącej 6,75 proc.). Zaczęło ono rosnąć w Polsce wraz z rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych. Wzrosło z poziomu około 2,5 proc. w sierpniu 2021 roku do 9 proc. na dzień dzisiejszy, co oznacza wzrost raty przeciętnego kredytu o wartości 0,5 mln zł na 30 lat o 80 proc. 

Zyskują producenci domów, mimo spadków cen

W USA mamy do czynienia ze wzrostem oprocentowania nowych kredytów przy jednoczesnym spadku ceny domów. A paradoksalnie akcje producentów domów były jednymi z najlepiej zachowujących się w tym roku. Wynika to z faktu, że cały czas występuje silny popyt na nowe domy, wspierany przez czynniki demograficzne. A podaż i zapas nowych domów na rynku jest ograniczona. Opisany powyżej mechanizm zniechęca natomiast posiadaczy domów z tańszym kredytem do ich sprzedaży, co ogranicza podaż na rynku wtórnym. Mamy tutaj do czynienia z rynkową anomalią bowiem jeśli przyjrzymy się szerszym wskaźnikom od mieszkaniowych REIT-ów (AVB) po infrastrukturę (PAVE) a także cenie drewna wykorzystywanego do budowy domów w USA, to nie zanotowały one takich wzrostów. Jednak wydaje się, że te sektory prawdopodobnie najgorsze ma już za sobą, ponieważ stopy procentowe zbliżają się do szczytowych poziomów, a gospodarka USA nadal pozostaje odporna na recesję.

Indeks amerykańskich firm, zajmujących się budową domów (S&P Homebuilders Select Industry Index) wzrósł w tym roku o 20 proc., dwukrotnie więcej niż szeroki indeks S&P 500.  Na ten moment, na poziomie 40 proc. wyższym w stosunku do najniższego poziomu z 2022 roku. Miesięczna sprzedaż nowych domów jest o 25 proc. większa od dołka z 2022 r. i 5 proc. powyżej poziomu długoterminowej średniej. Podczas gdy dostępne poziomy zapasów są najniższe od roku i wynoszą 8 miesięcy. Średnie ceny sprzedaży spadły do 420 000 dolarów, co wynika z faktu zwiększonego udziału klientów kupujących pierwszy dom (zwykle mniejszy i tańszy). Z kolei sprzedaż istniejących domów spadła o 30 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem i jest o 25 proc. niżej od długoterminowej średniej. Najwięksi deweloperzy, tacy jak Pulte i DR Horton, zanotowali wzrosty, ale nadal są przygotowani na niepewne czasy, ich wskaźnik C/Z wynosi obecnie poniżej 10x.

O autorze

Paweł Majtkowski – analityk eToro na polskim rynku, który dzieli się swoim cotygodniowym komentarzem na temat najnowszych informacji giełdowych. Paweł jest uznanym ekspertem rynków finansowych z dużym doświadczeniem jako analityk w instytucjach finansowych. Jest on też jednym z najczęściej cytowanych ekspertów w dziedzinie gospodarki i rynków finansowych w Polsce. Ukończył studia prawnicze na Uniwersytecie Warszawskim. Jest także autorem wielu publikacji z zakresu inwestowania, finansów osobistych i gospodarki.