Ako investovať na trhu s nehnuteľnosťami prostredníctvom akcií a ETF [Sprievodca]

V období nízkych úrokových sadzieb bola investícia do nehnuteľností alternatívou pre hľadajúcich "bezpečný" zisky s vyšším výnosom ako pri dlhopisoch. Investori do nehnuteľností na prenájom, lákaní nízkymi nákladmi na financovanie, ťažili z priaznivého rozpätia medzi úrokovou sadzbou úveru a ziskovosťou prenájmu. To povzbudilo niektorých vlastníkov nehnuteľností, aby rozšírili svoje podnikanie v oblasti prenájmu. Prebytok vytvorený bytmi použili na pokrytie úrokov a kapitálových splátok z nasledujúcich bytov prevzatých na úver. Kým v niektorých krajinách je možné zobrať si pôžičku za fixnú úrokovú sadzbu, napríklad v Poľsku či Fínsku dominujú pôžičky s variabilnou úrokovou sadzbou. Nižšie je uvedený rozpis úrokovej sadzby hypotekárnych úverov s variabilnými úrokovými sadzbami v krajinách eurozóny.

Źródło: Euro-area-statistics.org

V prípade zvýšenia úrokových sadzieb budú mať pôžičky s pohyblivou úrokovou sadzbou vyššie náklady na obsluhu dlhu. To by zase znížilo rozdiel medzi úrokovými nákladmi a ziskovosťou prenájmu.

Lacné financovanie umožnilo ľuďom brať si hypotekárne úvery za historicky nízke náklady na financovanie. Nárast dopytu spôsobil rast cien nehnuteľností. V dôsledku toho rástol čistý majetok vlastníkov nehnuteľností. Z nízkych úrokových sadzieb profitovali aj realitní developeri. Dokázali lacno financovať investície. Zároveň sa byty predávali na pni, kvôli vysokému dopytu (čo stimulovalo aj nízke náklady na dlh). Vďaka silnému dopytu po bytoch mohli developeri preniesť rastúce náklady na materiál a pracovníkov na kupcov nehnuteľností. Nižšie je uvedený graf znázorňujúci index amerického trhu s nehnuteľnosťami. Ako vidíte, v rokoch 2020 - 2022 došlo k zrýchleniu rastu cien. Samozrejme, nič nemôže rásť donekonečna, ako v roku 2007 zistili investori na americkom trhu s nehnuteľnosťami. V mnohých prípadoch museli čakať viac ako desať rokov, kým sa nominálne ceny vrátili na úroveň pred rizikovými hypotékami.

Źródło: Fred.stlouisfed.org

Investovanie na prenájom má svoje nevýhody

Po prvé, likvidita investícií je oveľa menšia ako u prvotriednych dlhopisov a akcií. Druhým problémom je budovanie dobre diverzifikovaného portfólia nehnuteľností. Je ťažké stavať dostatočne veľké na to, aby ste mali nehnuteľnosti v rôznych krajinách a na opačných kontinentoch. Problémom je navyše odlišný právny poriadok, ktorý môže v niektorých krajinách viac chrániť vlastníka nehnuteľnosti ako nájomcov. Napríklad v Španielsku zákon podporuje nelegálnych nájomníkov, tzv squatteri. V roku 2020 bolo v tejto krajine nelegálne obývaných bytov a domov vyše 120 000. Čo je príčinou tohto javu? Španielske zákony sťažujú vysťahovanie nelegálnych nájomníkov, ak ich nevysťahujete do dvoch dní. 

Realitný trh však nie je len o bytoch a domoch na prenájom. Investovať môžete aj do priemyselných nehnuteľností, skladov, hotelov, administratívnych budov a zdravotníckych budov. Pre tieto investície sa tiež oplatí mať diverzifikované portfólio nehnuteľností. Vytvorenie takéhoto portfólia je pre investora s obmedzeným kapitálom v podstate nemožné vybudovať. Riešením je využiť ETF vystavenie mnohým segmentom trhu s nehnuteľnosťami. Jedným z najznámejších je Vanguard Real Estate ETFčo vám dáva prístup k skutočne diverzifikovanému portfóliu nehnuteľností.

Podľa údajov zverejnených na stránke Vanguard je majetok fondu investovaný najmä do:

• Špecializované REIT – 35,6 %,
• Rezidenčné REIT – 15,3 %,
• Priemyselné REIT – 12,6 %
• Maloobchodné REIT – 10,5 %,
• Health Care REITs – 8,3 %.

Najväčšie zložky indexu v portfóliu sú:

• Prologis,
• American Tower Corporation,
• Crown Castle International,
• rovnodennosť,
• Verejné úložisko,
• Simon Property Group,
• studňa,
• Digital Realty Trust.

KONTROLA: Vanguard – Jeden z „veľkej trojky“ trhu ETF

Prologis

Počiatky častí spoločnosti siahajú do roku 1983, kedy Hamid Moghadam a Dough Abbey založili Abbey, Moghadam and Company (neskôr AMB). Etablovaná spoločnosť sa spočiatku zameriavala na investície do kancelárskych budov a obchodných centier. V roku 1987 prestala investovať do kancelárskych budov. Namiesto toho sa začala orientovať na trh priemyselných a komerčných nehnuteľností. V roku 1997 spoločnosť debutovala na burze. V roku 2011 sa spoločnosť zlúčila s ProLogis (AMB kúpila ProLogis za 8,7 miliardy dolárov a zmenila svoj názov na Prologis). V súčasnosti je jednou zo zložiek indexu S&P 500. Prologis vlastní, spravuje a rozvíja portfólio logistických nehnuteľností. V súčasnosti pôsobí v 19 krajinách a má aktíva v hodnote približne 104 miliárd USD (vlastnené aj spravované). Aktíva zahŕňajú viac ako 4 700 budov s rozlohou približne 1 000 miliónov štvorcových stôp. Ku koncu roka 2021 má spoločnosť približne 5 800 zákazníkov. Väčšinu tržieb (85-90%) získava spoločnosť z prenájmu, ktorý platia spoločnosti za prenájom logistických nehnuteľností (napr. skladov). 

Graf Prologis, interval W1. Zdroj: xStation 5, XTB.

American Tower Corporation

Toto je ďalší REIT kótovaný na burze v New Yorku. Jednou zo súčastí je aj Americká veža index S&P 500. Spoločnosť vlastní a prevádzkuje komunikačnú infraštruktúru v Spojených štátoch a niekoľkých krajinách. Spoločnosť bola založená v roku 1995 ako súčasť American Radio Systems. V roku 1998 sa ARS zlúčila s CBS Corporation, po čom nasledoval spin-off, z ktorého sa odčlenila American Tower. Jednou z hlavných činností spoločnosti je akvizícia mobilných vežíktoré prijímajú a odosielajú signály z mobilných telefónov. Po akvizícii spoločnosť American Tower Corporation poskytuje anténu majiteľom mobilných telefónov. Ku koncu roka 2021 mala spoločnosť 221 000 staníc tohto typu, z toho najviac v Spojených štátoch (vyše 43 000). Čím viac sa spoločnosti podarí nájsť viac nájomcov na jednu vežu, tým väčšia je ziskovosť takéhoto zariadenia. Spoločnosť sa chváli, že ROI (návratnosť investícií) veže s 3 nájomníkmi je viac ako 20% v porovnaní s dvoma - okolo 13%.

Graf American Tower Corporation, interval W1. Zdroj: xStation 5, XTB.

Crown Castle International

Ide o spoločnosť podobnú americkej Tower Corporation. Má tiež bunkové stanice, ktoré sú potom speňažené prenájom anténnych stanovíšť mobilným operátorom. Na konci roka 2021 mala spoločnosť Crown Castle International približne 40 000 veží tohto typu. Okrem toho má spoločnosť približne 80 000 míľ optických liniek. Okrem toho majú okolo 115 000 malých reléových staníc umiestnených napríklad na pouličných lampách. Väčšiu spotrebu dát smartfónmi majú splniť menšie stanice. V rokoch 2011-2021 spoločnosť vyčlenila približne 32 miliárd dolárov na investície (vrátane akvizície optických veží a liniek, ako aj nákladov na údržbu). Väčšina prostriedkov pochádzala z vytvorených pozitívnych prevádzkových tokov (21 miliárd USD). Na splnenie ambicióznych cieľov musela spoločnosť využiť dlh, ktorý v súčasnosti presahuje 20 miliárd dolárov. Väčšina dlhu má pevnú sadzbu, čo vám dáva väčší pokoj v prostredí rastúcich úrokových sadzieb. Stojí za zmienku, že ako všetky ziskové REIT, Crown Castle International je dividendová spoločnosťktorá v rokoch 2014-2021 zvýšila vyplácanú dividendu na akciu v priemere o 9 % ročne.

Medzinárodná mapa Crown Castle, interval W1. Zdroj: xStation 5, XTB.

Equinix

Toto je ďalší REIT, ktorý je súčasťou indexu S&P 500. O to sa stará Equinix akvizícia, výstavba a správa dátových centier. Práve v dátových centrách sa dáta ukladajú „v cloude“. Približne 36 % tržieb spoločnosti pochádza z cloudového segmentu. Je potrebné poznamenať, že Equinix je zodpovedný za približne 42 % „priestoru“, ktorý poskytuje AWS (tj Hyperscale Cloud Edge Nodes). V prípade Azure je tento ukazovateľ na úrovni 43 % a Google Cloud 44 %. Priestor v dátových centrách majú samozrejme k dispozícii aj spoločnosti, ktoré potrebujú externé servery s veľmi vysokou spoľahlivosťou. Približne 60 % tržieb pochádza z proprietárnych dátových centier. Na druhej strane 25 % tržieb pochádza z dátových centier prenajatých na obdobie dlhšie ako 15 rokov. Aby firma zvýšila výnosy, musí najskôr zaplniť priestor svojich dátových centier a vybudovať nové. Nové stavebné projekty si vyžadujú dlhové financovanie. Z tohto dôvodu mala spoločnosť na konci 2022. štvrťroka 12 približne 6 miliárd USD úrokový dlh (len 2018 % dlhu má pohyblivú úrokovú sadzbu). Equinix je dividendová spoločnosť, ktorá medzi rokmi 2021 a 25 zvýšila svoju dividendu na akciu o viac ako XNUMX %.

Tabuľka rovnodennosti, interval W1. Zdroj: xStation 5, XTB.

Verejné úložisko

Ďalší REIT a ďalší komponent indexu S&P 500. História spoločnosti siaha do roku 1972, kedy sa B. Wayne Hughes začal rozvíjať koncepcia skladov na skladovanie vecí ľuďmi. Spoločnosť v súčasnosti zamestnáva 5 600 ľudí a má viac ako 2 600 zariadení v 39 štátoch. Služby spoločnosti využíva viac ako 1,6 milióna ľudí. Spoločnosť je lídrom na trhu a snaží sa zvýšiť svoju výhodu oproti menším konkurentom. Za posledných 15 rokov spoločnosť zväčšila svoje skladové priestory o 90 miliónov štvorcových stôp. Najväčší konkurent zároveň zväčšil plochu o 52 miliónov štvorcových stôp. Spoločnosť zachytila ​​trend používania tzv "Samonosné" v Spojených štátoch. V roku 1987 využívali služby len 3 % Američanov, teraz sa toto percento zvýšilo na 9 %. Najdôležitejšími trhmi pre spoločnosť sú Los Angeles, San Francisco a New York. Od roku 2010 spoločnosť vynaložila viac ako 6 miliárd dolárov na investície. Z toho vyše 72 % na akvizície a 16 % na organické rozširovanie počtu predajní.

Graf verejného úložiska, interval W1. Zdroj: xStation 5, XTB.

Simon Property Group

Súčasť indexov S&P 500 a S&P 100. Ide o REIT, ktorý sa špecializuje na trh komerčných nehnuteľností. Hlavnou oblasťou činnosti je prenájom obchodných centier, predajní a iných podobných predajní nájomcom. Spoločnosť bola založená v roku 1960 bratmi Simonsovými (Melvin a Herbert). V roku 1993 spoločnosť debutovala na burze. Na konci Q2022 232 Simon Property Group vlastnila 186 nehnuteľností s celkovou rozlohou 80 miliónov štvorcových stôp. Nehnuteľnosti spoločnosti sa nachádzajú v Severnej Amerike, Európe a Ázii. Spoločnosť je tiež väčšinovým akcionárom (XNUMX %) TRG (The Taubman Realty Group) a menšinovým akcionárom francúzskej spoločnosti Klépierre. TRG aj Klépierre sú miestne REIT pôsobiace na rovnakom trhu ako Simon Property Group. Kľúčovými geografickými oblasťami pre spoločnosť sú štáty Florida, Kalifornia a Texas. 

Graf Simon Property Group, interval W1. Zdroj: xStation 5, XTB.

Forex brokeri ponúkajúci ETF a akcie

Trh ponúka množstvo alternatív k „fyzickému“ nákupu nehnuteľností, napríklad vo forme nákupu akcií vybraných spoločností, celých balíkov vo forme ETF alebo REIT. Čoraz väčší počet forex brokerov má k týmto nástrojom pomerne bohatú ponuku akcií, ETF a CFD.

Napríklad na XTB Dnes tu nájdeme cez 3500 400 akciových nástrojov a XNUMX ETF, a Saxo Bank viac ako 19 000 spoločností a 3000 XNUMX ETF fondov.

Maklér
Koniec	Poľska	Dania	Cyprus *
Počet ponúkaných výmen	16 výmen	37 výmen	24 výmen
Počet akcií v ponuke	cca 3500 XNUMX - akcií cca 2000 - CFD na akcie	19 000 - zdieľaní 8 800 - CFD na akcie	cca 3 - CFD na akcie
Počet ETF v ponuke	cca 400 - ETF cca 170 - CFD na ETF	3000 - ETF 675 - CFD na ETF	cca 100 - CFD na ETF
provízie	0% provízia až do 100 000 EUR obrat / mesiac	podľa cenníka	Rozpätie závisí od nástroja
Minimálny vklad	0 zł (odporúčané min. 2000 500 PLN alebo XNUMX USD, EUR)	0 PLN / 0 EUR / 0 USD	500 zł
Platforma	xStation	SaxoTrader Pro Saxo Trader Go	Platforma Plus500
	PRESKÚMANIE	PRESKÚMANIE	PRESKÚMANIE
	VYTVORIŤ ÚČET	VYTVORIŤ ÚČET	VYTVORIŤ ÚČET

* Ponuka PLUS500 CY

CFD sú komplexné nástroje a prichádzajú s vysokým rizikom rýchlej straty peňazí v dôsledku pákového efektu. 72 % až 89 % účtov retailových investorov stráca peniaze pri obchodovaní s CFD. Zvážte, či rozumiete fungovaniu CFD a či si môžete dovoliť vysoké riziko straty peňazí.