Como investir no mercado imobiliário por meio de ações e ETFs [Guia]

Em um período de juros baixos, investir em imóveis foi uma alternativa para quem buscava "Seguro" lucros com rendimento superior ao dos títulos. Atraídos pelos baixos custos de financiamento, os investidores em imóveis para arrendamento beneficiaram do spread favorável entre a taxa de juro do empréstimo e a rentabilidade do arrendamento. Isso encorajou alguns proprietários a escalar seus negócios de aluguel. Eles usaram o excedente gerado pelos apartamentos para cobrir os juros e as parcelas de capital dos apartamentos subsequentes tomados para crédito. Enquanto em alguns países é possível tomar um empréstimo com taxa de juros fixa, por exemplo, na Polônia ou Finlândia, os empréstimos com taxa de juros variável dominam. Abaixo está uma desagregação dos empréstimos hipotecários de taxa de juros com taxas de juros variáveis ​​nos países da Zona Euro.

Źródło: Euro-area-statistics.org

Em caso de aumento das taxas de juros, os empréstimos com taxas flutuantes terão maiores custos de serviço da dívida. Isso, por sua vez, diminuiria a diferença entre o custo dos juros e a rentabilidade do aluguel.

O financiamento barato permitiu que as pessoas contraíssem empréstimos hipotecários a custos de financiamento historicamente baixos. O aumento da demanda fez com que os preços dos imóveis subissem. Como resultado, o patrimônio líquido dos proprietários cresceu. As incorporadoras também aproveitaram as baixas taxas de juros. Eles poderiam financiar investimentos de forma barata. Ao mesmo tempo, os apartamentos estavam sendo vendidos no toco, devido à alta demanda (o que também estimulou o baixo custo da dívida). Graças à forte demanda por apartamentos, os desenvolvedores conseguiram repassar os custos crescentes de materiais e trabalhadores para os compradores de imóveis. Abaixo está um gráfico que mostra o índice do mercado imobiliário dos EUA. Como você pode ver, nos anos 2020 - 2022 houve uma aceleração no crescimento dos preços. Claro que nada pode crescer indefinidamente, como descobriram os investidores do mercado imobiliário norte-americano em 2007. Em muitos casos, eles tiveram que esperar mais de uma década para que os preços nominais voltassem aos níveis pré-subprime.

Źródło: Fred.stlouisfed.org

Investir para alugar tem suas desvantagens

Primeiro, a liquidez dos investimentos é muito menor do que títulos e ações de primeira classe. O segundo problema é construir um portfólio imobiliário bem diversificado. É difícil construir grande o suficiente para ter imóveis em diferentes países e em continentes opostos. Além disso, o problema é o ordenamento jurídico diferente, que pode proteger o proprietário de um imóvel em alguns países e os inquilinos em outro. Por exemplo, em Espanha, a lei apoia os inquilinos ilegais, os chamados squats. Em 2020, havia mais de 120 apartamentos e casas ocupados ilegalmente neste País. Qual é a razão para este fenômeno? A lei espanhola torna muito mais difícil despejar inquilinos ilegais se você não os despejar em dois dias. 

No entanto, o mercado imobiliário não se resume apenas a apartamentos e casas para alugar. Você também pode investir em propriedades industriais, armazéns, hotéis, edifícios de escritórios e edifícios de saúde. Vale também ter um portfólio imobiliário diversificado para esses investimentos. A criação de tal carteira é, em princípio, impossível para um investidor com capital limitado construir. A solução é aproveitar ETFs dando exposição a diversos segmentos do mercado imobiliário. Um dos mais famosos é ETF imobiliário de vanguardaque lhe dá exposição a um portfólio imobiliário verdadeiramente diversificado.

De acordo com os dados publicados no site Vanguard, os ativos do fundo são investidos principalmente em:

• REITs especializados - 35,6%,
• REITs residenciais - 15,3%,
• REITs industriais - 12,6%
• REITs de varejo - 10,5%,
• REITs de Saúde - 8,3%.

Os maiores componentes do índice na carteira são:

• Prólogo,
• Corporação Torre Americana,
• Crown Castle Internacional,
• equinix,
• Armazenamento Público,
• Grupo de Propriedade Simon,
• torre de poço,
• Confiança Imobiliária Digital.

VERIFICA: Vanguard - Um dos "três grandes" do mercado de ETFs

Prologis

As origens de partes da empresa remontam a 1983, quando Hamid Moghadam e Dough Abbey fundaram a Abbey, Moghadam and Company (mais tarde AMB). A empresa estabelecida estava inicialmente focada em investir em edifícios de escritórios e shopping centers. Em 1987 deixou de investir em edifícios de escritórios. Em vez disso, ela começou a se concentrar no mercado imobiliário industrial e comercial. Em 1997, a empresa estreou na bolsa de valores. Em 2011, a empresa se fundiu com a ProLogis (a AMB comprou a ProLogis por US$ 8,7 bilhões e mudou seu nome para Prologis). Atualmente é um dos componentes do índice S&P 500. A Prologis possui, administra e desenvolve um portfólio de imóveis logísticos. Atualmente opera em 19 países e possui aproximadamente US$ 104 bilhões em ativos (tanto próprios quanto administrados). Os ativos incluem mais de 4 edifícios com uma área de aproximadamente 700 milhões de pés quadrados. No final de 1, a empresa conta com aproximadamente 000 clientes. A maior parte da receita (2021-5%) é obtida pela empresa a partir de aluguéis pagos por empresas para locação de imóveis logísticos (por exemplo, armazéns). 

Carta Prologis, intervalo W1. Fonte: xNUMX XTB.

American Tower Corporation

Este é outro REIT listado na Bolsa de Valores de Nova York. A American Tower também é um dos componentes o índice S&P 500. A empresa possui e opera infraestrutura de comunicações nos Estados Unidos e em vários países. A empresa foi fundada em 1995 como parte da American Radio Systems. Em 1998, a ARS se fundiu com a CBS Corporation, seguida por uma cisão da qual a American Tower foi desmembrada. Um dos principais negócios da empresa é a aquisição de torres de celularque recebem e enviam sinais de telefones celulares. Após a aquisição, a American Tower Corporation disponibiliza o site da antena para os proprietários de telefones celulares. No final de 2021, a empresa contava com 221 estações desse tipo, a maioria delas nos Estados Unidos (mais de 000). Quanto mais a empresa conseguir encontrar mais inquilinos para uma torre, maior será a rentabilidade de tal instalação. A empresa ostenta que o ROI (Retorno sobre Investimentos) da torre com 43 inquilinos é superior a 000%, em comparação com os dois - cerca de 3%.

Carta da American Tower Corporation, intervalo W1. Fonte: xNUMX XTB.

Crown Castle Internacional

É uma empresa semelhante à American Tower Corporation. Também possui estações de celular que são monetizadas através de aluguel de sites de antenas para operadoras móveis. No final de 2021, a Crown Castle International tinha aproximadamente 40 dessas torres. Além disso, a empresa também possui aproximadamente 000 milhas de linhas de fibra óptica. Além disso, eles têm cerca de 80 pequenas estações de retransmissão colocadas, por exemplo, em postes de luz. Espera-se que as estações menores atendam ao maior consumo de dados pelos smartphones. Ao longo dos anos 000-115, a empresa destinou aproximadamente US$ 000 bilhões em investimentos (incluindo a aquisição de torres e linhas de fibra óptica e CAPEX de manutenção). A maior parte dos recursos veio de fluxos operacionais positivos gerados (US$ 2011 bilhões). Para cumprir as metas ambiciosas, a empresa precisou recorrer a dívidas, que atualmente ultrapassam US$ 2021 bilhões. A maior parte da dívida é de taxa fixa, o que lhe dá mais tranquilidade em um ambiente de taxas de juros crescentes. Vale ressaltar que, como todos eles REITs rentáveis, Crown Castle International é uma empresa de dividendosque nos anos 2014-2021 aumentou o dividendo pago por ação em uma média de 9% ao ano.

Carta Crown Castle International, intervalo W1. Fonte: xNUMX XTB.

Equinix

Este é outro REIT que faz parte do índice S&P 500. A Equinix cuida aquisição, construção e gestão de data centers. É nos datacenters que os dados que estão “na nuvem” são armazenados. Cerca de 36% do faturamento da empresa vem do segmento de nuvem. Cabe destacar que a Equinix é responsável por aproximadamente 42% do “espaço” fornecido pela AWS (ou seja, Hyperscale Cloud Edge Nodes). No caso do Azure, esse indicador está no patamar de 43% e o Google Cloud está em 44%. É claro que o espaço nos data centers também é disponibilizado para empresas que precisam de servidores externos de altíssima confiabilidade. Cerca de 60% das receitas são geradas a partir de data centers proprietários. Por sua vez, 25% das receitas são provenientes de data centers alugados por um período superior a 15 anos. Para aumentar as receitas, uma empresa deve primeiro preencher o espaço de seus data centers e construir novos. Novos projetos de construção exigem financiamento da dívida. Por esse motivo, no final do primeiro trimestre de 2022, a empresa tinha cerca de US$ 12 bilhões em dívida de juros (apenas 6% da dívida tem taxa flutuante). A Equinix é uma empresa de dividendos que aumentou seu dividendo por ação em mais de 2018% entre 2021 e 25.

Gráfico da Equinix, intervalo W1. Fonte: xNUMX XTB.

Armazenamento público

Mais um REIT e mais um componente do índice S&P 500. A história da empresa remonta a 1972, quando B. Wayne Hughes começou a desenvolver conceito de armazéns para armazenar coisas por pessoas. Atualmente, a empresa emprega 5 pessoas e possui mais de 600 instalações localizadas em 2 estados. Os serviços da empresa são utilizados por mais de 600 milhão de pessoas. A empresa é líder de mercado e está tentando aumentar sua vantagem sobre concorrentes menores. Nos últimos 39 anos, a empresa aumentou seu espaço de armazenamento em 1,6 milhões de pés quadrados. O maior concorrente, ao mesmo tempo, aumentou a área em 15 milhões de pés quadrados. A empresa pegou a tendência de usar os chamados "Auto armazenamento" nos Estados Unidos. Em 90, apenas 52% dos americanos usavam os serviços, agora esse percentual aumentou para 1987%. Os mercados mais importantes para a empresa são Los Angeles, São Francisco e Nova York. Desde 3, a empresa gastou mais de US$ 9 bilhões em investimentos. Destes, mais de 2010% para aquisições e 6% para expansão orgânica do número de lojas.

Gráfico de armazenamento público, intervalo W1. Fonte: xNUMX XTB.

Grupo de propriedades do Simon

Um componente dos índices S&P 500 e S&P 100. É um REIT que é especializada no mercado imobiliário comercial. As principais áreas de atuação são o aluguel de shopping centers, outlets e outras lojas similares para lojistas. A empresa foi fundada em 1960 pelos irmãos Simons (Melvin e Herbert). Em 1993, a empresa estreou na bolsa de valores. No final do primeiro trimestre de 2022, o Simon Property Group possuía 232 propriedades, totalizando 186 milhões de pés quadrados. As propriedades da empresa estão localizadas na América do Norte, Europa e Ásia. A empresa também é acionista majoritária (80%) da TRG (The Taubman Realty Group) e acionista minoritária da empresa francesa Klépierre. Tanto a TRG como a Klépierre são REITs locais que operam no mesmo mercado que o Simon Property Group. As principais áreas geográficas da empresa são os estados da Flórida, Califórnia e Texas. 

Gráfico do Simon Property Group, intervalo W1. Fonte: xNUMX XTB.

Corretores de Forex que oferecem ETFs e ações

O mercado oferece uma série de alternativas à compra “física” de bens imóveis, por exemplo, na forma de compra de ações de empresas selecionadas, pacotes completos na forma de ETFs ou REITs. Um número crescente de corretores forex tem uma oferta bastante rica de ações, ETFs e CFDs para estes instrumentos.

Por exemplo em XTB Hoje, podemos encontrar mais de 3500 instrumentos de capital e 400 ETFs, um Saxo Bank mais de 19 empresas e 000 fundos ETF.

corretor
País	Polska	Dania	Chipre *
Número de trocas em oferta	16 trocas	37 trocas	24 trocas
Número de ações na oferta	aproximadamente 3500 - ações por volta de 2000 - CFDs sobre ações	19 - ações 8 - CFDs sobre ações	aproximadamente 3 - CFDs sobre ações
A quantidade de ETF em oferta	aproximadamente 400 - ETF aproximadamente 170 - CFD em ETF	3000 – ETF 675 - CFD sobre ETF	aproximadamente 100 - CFD em ETF
comissão	0% de comissão até EUR 100 faturamento / mês	de acordo com a lista de preços	O spread depende do instrumento
Depósito mínimo	0 zł (recomendado no mínimo PLN 2000 ou USD 500, EUR)	0 PLN / 0 EUR / 0 USD	500 zł
Plataforma	xStation	Saxo Trader Pro Saxo Trader Go	Plataforma Plus500
	REVISÃO	REVISÃO	REVISÃO
	ABRIR UMA CONTA	ABRIR UMA CONTA	ABRIR UMA CONTA

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