Como analisar um REIT? Evite indicadores conhecidos - lucro líquido, FCF

Embora muitos REITs estejam listados na bolsa de valores, eles são avaliados de forma diferente das empresas "normais". Medidas de avaliação padrão, como Preço / Lucro e Lucro por Ação (EPS) não são uma boa medida do valor dos REITs. Isso se deve à natureza específica das operações das empresas.

Não deixe de ler: O que é um REIT e como investir nele? [Guia]

Em REITs, uma grande parte dos custos é a depreciação de edifícios (ang. depreciação), que varia consoante o edifício. Para Douglas Emmett (REIT com escritórios e apartamentos), os edifícios são depreciados ao longo de 40 anos. Ao contrário do equipamento de produção, muitos edifícios de investimento podem aumentar de valor, não perder. A depreciação de tais edifícios turva a verdadeira capacidade do REIT de criar valor (reduz o lucro líquido) e diminui o valor real dos ativos.

Outra medida que nem sempre funciona para REITs é o fluxo de caixa livre (FCF). A fórmula simplificada para FCF (fluxo de caixa livre) é assim:

FCF = Fluxo de caixa operacional - Despesas de capital (CAPEX)

O FCF não trabalha para empresas de desenvolvimento que investem em desenvolvimento (por exemplo, construção de outro prédio de escritórios), porque aumentam as despesas de capital (CAPEX). Um exemplo de REIT é Equinixquem deve investir em novos data centers para aumentar as receitas. Isso causa um aumento nas despesas de capital e uma queda no FCF.

A diferença de várias vezes entre o lucro líquido e os fluxos de caixa das atividades operacionais (OCF) resulta, entre outros, de:

• grande parte da depreciação (amortização e depreciação) nos custos da empresa. A depreciação de equipamentos e edifícios não é um custo em dinheiro, mas um registro contábil de redução ao valor recuperável de ativos ao longo do tempo.
• Compensação baseada em ações, ou seja, custos contábeis que foram pagos pela emissão de ações. Trata-se, por exemplo, do pagamento de cotas de parte dos salários dos funcionários. Na demonstração do resultado, eles são um componente das despesas de P&D, equipes de vendas e custos de gerenciamento.

FFO - a medida básica para avaliação REIT

FFO significa Fundos de operações. FFO é padronizado por Associação Nacional de Real Estate Investmet Trust (NARIE). Fundos de operações ele determina aproximadamente quanto dinheiro é gerado pelas atividades operacionais da empresa sem incorrer em despesas de capital. É calculado de acordo com a seguinte fórmula:

FFO = lucro líquido + depreciação atribuível à propriedade + perdas na venda da propriedade - lucro na venda da propriedade +/- outros itens extraordinários

• outros eventos únicos Isso inclui perdas e ganhos de mudanças no controle sobre imóveis, baixas sobre imóveis e sobre investimentos minoritários.
• o resultado na propriedade vendida é deduzido do lucro líquido, pois é um evento pontual.
• dedução de valor depreciação de propriedade visa demonstrar a verdadeira capacidade de geração de caixa de um REIT. O principal custo não caixa foi deduzido.

O investidor não precisa calcular o FFO sozinho. Cada empresa listada nos Estados Unidos deve calcular o FFO em seu relatório para a SEC (o equivalente americano do KNF). Os seguintes cálculos apresentados pela Equinix nas demonstrações financeiras de 2019:

Abaixo está uma comparação do FFO com o FCF e os fluxos de caixa das atividades operacionais:

vantagens:

• O FFO é uma medida melhor da capacidade de geração de caixa de um REIT do que o lucro líquido e o FCF
• Não inclui a depreciação da propriedade em seu custo, que é contábil, não caixa
• Deduz do resultado o impacto de eventos pontuais (venda de imóveis)
• O FFO é calculado de acordo com um padrão definido pela NAREIT
• CAPEX de alto investimento não tem impacto na relação

desvantagens:

• assume que a empresa não possui despesas de manutenção, o que distorce a imagem do REIT
• é baseado em medidas contábeis (possibilidade de manipulação)
• parte dos custos não monetários (SBC) são tratados como custos monetários

AFFO - "FFO purificado"

O segundo indicador usado na avaliação REIT é AFFO, ou seja (Fundos Ajustados da Operação), é um indicador FFO “limpo”. Cada empresa calcula seus índices de AFFO, que acreditam refletir melhor o potencial de geração de caixa da empresa. Devido às diferentes medidas, você deve sempre observar como a empresa calcula o AFFO. O padrão é subtrair as despesas de manutenção (despesas de capital recorrentes) do FFO. Às vezes, as empresas adicionam remuneração baseada em ações ao FFO. O AFFO pode ser comparado a um substituto do FCF após excluir as despesas de capital necessárias. Abaixo do AFFO calculado pela Equinix:

No caso da Equinix, o FFO foi adicionado, entre outros, à depreciação (por exemplo, ativos fixos não imobiliários), custos de reestruturação, custos de transação e custos pagos com ações.

Abaixo está uma comparação do FCF calculado como OCF menos despesas de manutenção e sua comparação com o AFFO.

O AFFO mostra que se "neste ponto" a empresa parar de crescer, vai gerar caixa livre semelhante ao AFFO. No entanto, a avaliação com base no AFFO deve levar em consideração a diluição da participação acionária atual (a remuneração com base em ações aumenta o número de ações).

Capacidade de pagar dividendos

Uma vez que os REITs são empresas de dividendos, a capacidade das empresas de pagar dividendos com o caixa gerado precisa ser avaliada. O padrão de mercado é usar uma relação de pagamento em que os dividendos pagos pelo FFO ou AFFO são divididos. Abaixo está um exemplo para Equinix.

Taxa de pagamento do FFO

Taxa de pagamento de AFFO

Quanto mais baixo for o rácio, maior será a segurança de continuar o pagamento de dividendos a um nível semelhante.

Capacidade de serviço da dívida

Dívida líquida / EBITDA

Uma quantia significativa de caixa gerada geralmente é gasta em dividendos. Os REITs levantam capital para investimentos emitindo ações e usando dívidas. As emissões de dívida aumentam a alavancagem, o que aumenta o risco de investimento. Por esse motivo, você precisa determinar a capacidade da empresa de pagar o serviço de sua dívida. O índice mais utilizado é a dívida líquida sobre o EBITDA.

O EBITDA de uma forma simplificada é o lucro operacional acrescido pela depreciação.

Quanto menor o índice, maior a capacidade da empresa de honrar o serviço de sua dívida. Além disso, o baixo índice proporciona à empresa um "buffer" de desenvolvimento sem a necessidade de emissão de ações.

Taxa de cobertura de juros

EBITDA / despesa de juros

Existem muitas maneiras de calculá-lo, mas o NAREIT usa a seguinte fórmula para muitos de seus cálculos: índice de cobertura de juros = EBITDA / despesa de juros.

Abaixo estão os detalhes da empresa Equinix:

Freqüentemente, presume-se que um índice acima de 3,0 indica a capacidade de serviço da dívida da empresa. Quanto maior o índice de cobertura de juros, mais segura é a situação financeira da empresa.

Que indicadores são usados ​​na avaliação REIT?

Os valores de FFO e AFFO mencionados anteriormente neste artigo são a base para estimar o valor da empresa. Os três métodos principais para avaliar REITs são:

• P / FFO - capitalização da empresa dividida pelo FFO
• P / AFFO - capitalização da empresa dividida por AFFO
• NAV (valor líquido do ativo) - este é o método de avaliação mais trabalhoso. Você precisa comercializar seus ativos (principalmente imóveis) e deduzir passivos.