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O que é um REIT - como investir nele [GUIA]
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O que é um REIT - como investir nele [GUIA]

criado Forex ClubNovembro 13 2020

O investimento em imóveis está geralmente associado à compra de um apartamento alugado ou de um terreno para construção. É a forma mais popular de investir em imóveis pelas famílias polonesas. Infelizmente, como regra, esses investimentos não são diversificados geograficamente. Geralmente dizem respeito a um país e, às vezes, apenas a um poviat. Devido a restrições financeiras, o autoinvestimento concentra-se em imóveis de baixo valor. Investir em data centers, escritórios e shopping centers está além do alcance financeiro e da competência da maioria dos investidores individuais. A solução é investir em um REIT, que permite adquirir ações dos melhores imóveis do mundo. Tudo que você precisa é de acesso a mercados estrangeiros.

História

REITs são uma forma cada vez mais popular de organização empresarial nos Estados Unidos. REIT é diferente Real Eestado Iinvestimento Tferrugem. É uma empresa que possui, opera ou financia bens imóveis geradores de renda.

Essa fórmula foi estabelecida em 1960 com a assinatura do Real Lei de fideicomisso de investimento imobiliário. A partir desse momento, o investidor poderá adquirir ações da carteira de imóveis comerciais. No início, eram principalmente centros comerciais. No final da década de 60, surgiram os REITs ferroviários (por exemplo, com tração). Ainda hoje, um representante desse tipo de REIT está listado na bolsa de valores americana. É uma empresa Power REIT (ticker: PW).

Os REITs modernos foram criados junto com a reforma tributária de 1986. Então o REIT obteve o direito de administrar e operar imóveis. Anteriormente, eles eram usados ​​principalmente para possuir e financiar imóveis. Nos anos seguintes, o número de indústrias em que operam REITs cresceu. Um exemplo é a Getty Realty, que está listada na bolsa de valores. A empresa é proprietária, aluga e financia lojas, postos de gasolina e lava-louças.

Requisitos que devem ser atendidos por REITs

Para se qualificar como REIT nos Estados Unidos, uma empresa deve atender aos seguintes requisitos:

  • Deve estar em um dos 50 estados ou no Distrito de Columbia
  • Ter ações negociáveis ​​ou certificados de investimento
  • No primeiro ano de fundação, ter pelo menos 100 investidores
  • A empresa não pode ser um banco ou seguradora
  • Ele paga pelo menos 90% dos lucros na forma de dividendos
  • A regra 5/50 deve ser cumprida, ou seja, os 5 principais investidores não podem possuir mais de 50% das ações
  • 75% do lucro bruto deve ser proveniente de atividades imobiliárias (receita de aluguel, financiamento imobiliário)
  • 75% dos ativos investidos no segmento imobiliário (imóveis, empréstimos, MBS)

Tipos de REITs

O Real Estate Investment Trust pode ser dividido em como e por quem as ações podem ser adquiridas. Pode distinguir:

  • Público, admitido à negociação - são REITs cujas ações podem ser compradas e vendidas no mercado de ações. O REIT é registrado na SEC (o equivalente americano do KNF). Cerca de 200 representantes de empresas desse tipo estão listadas na bolsa de valores americana. Alguns dos REITs são componentes de índices como S&P 500, S&P 400 ou Russell 2000.
  • Público, não admitido à negociação - este tipo de REITs é conhecido como PNLR (Public Non-Listed REIT). Esse tipo de empresa é registrada na SEC, mas as ações não estão disponíveis para negociação pública. No entanto, os REITs têm o direito de realizar aquisições de ações. Por sua vez, os investidores podem comprar e vender ações de mercado de balcão de forma privada. O investimento mínimo nesse tipo de empresa varia de US $ 1000 a US $ 2500.
  • Privado: São trusts não registrados na SEC. Por esse motivo, não são admitidos à negociação em bolsa. Como resultado, eles são adquiridos por investidores institucionais.

Outra divisão é o tipo de ativos de propriedade da Real Estate Investment Trust. Esses são:

  • REIT de capital - é o tipo mais numeroso de REITs. Eles estão envolvidos na propriedade, administração e operação de imóveis geradores de renda. A principal receita são as taxas de aluguel dos inquilinos. As taxas de gestão são outra fonte de receita.
  • Hipoteca REIT - é um tipo interessante de empresa. Eles se concentram em fornecer financiamento no mercado imobiliário. Podem ser investimentos em títulos garantidos por hipotecas (MBS) ou obtenção de empréstimos diretos. O principal lucro é gerado a partir da margem financeira líquida, ou seja, a diferença entre os juros dos fundos investidos e o custo de financiamento do investimento.
  • REIT híbrido - esta é uma combinação de ambos os REITs anteriores. Essas empresas têm um portfólio imobiliário e um segmento de negócios de financiamento imobiliário.

Indústrias em que operam REITs

REITs operam em muitos setores diferentes, incluindo:

  • Centros comerciais
  • Data centers
  • Opieka zdrowotna
  • Escritórios
  • Edifícios industriais
  • Infraestrutura
  • telecomunicação
  • Prisões

Como investir em REITs?

REITs são uma ideia de investimento interessante. Um bom reflexo dos ganhos potenciais do mercado imobiliário é o índice S&P Global REIT, que alcançou um retorno total (dividendos, antes de impostos) de 10% nos últimos 7 anos. O aumento de preços do índice sozinho foi de 2,6%. A diferença se deve à construção de FIIs, que têm que pagar a maior parte do lucro na forma de dividendos, o que aumenta a taxa de retorno do investidor. A tabela abaixo mostra a taxa média anual de retorno (CARG%) em 10 de novembro de 2020.

CARG% 10 lat 5 lat anos 3
S&P Global REIT 7,04% 4,61% 2,11%
S&P 500 13,59% 13,49% 13,33%
S&P Global 1200 9,81% 11,01% 9,44%

As formas mais populares de investir dinheiro em REITs são:

  • REITs listados na bolsa de valores
  • ETFs

Ações e ETFs no mercado REIT

Simon Property Group (SPG)

É um dos componentes o índice S&P 500. É a maior REIT operando como proprietária e operadora de shopping centers nos Estados Unidos. No final de 2019, eles possuíam ações em 204 propriedades (incluindo 106 shopping centers, 69 Premium Outlets, 4 centros de estilo de vida) em operação nos EUA. Simon está presente em 37 estados e em Porto Rico. O SPG também possui participações em 29 instalações na Ásia, Europa e Canadá.

A maior parte de sua receita é proveniente de tarifas fixas, dependendo do tamanho do espaço alugado e das vendas realizadas pelo inquilino. Durante muitos anos foi uma empresa estável que, por ser uma REIT, repartia generosamente os seus lucros com os acionistas. Devido às suas atividades, a empresa é sensível à situação financeira dos seus lojistas. Via de regra, a empresa não teve grandes problemas com o abastecimento de seus shoppings. A situação começou a mudar em março de 2020. O COVID-19 reduziu o tráfego nos centros comerciais, o que teve impacto na solvência dos vendedores. A empresa disse que arrecadou apenas 51% dos aluguéis no período de maio a abril. No terceiro trimestre de 2020, as receitas da empresa totalizaram US $ 1,06 bilhão, o que significa uma redução de mais de 25%. O lucro líquido diminuiu mais de 73% para US $ 145,9 milhões. A deterioração das condições dos inquilinos afetou o preço do SPG, que caiu mais de 50% ao longo do ano.

Simon Property Group REIT

Gráfico do Simon Property Group, intervalo W1. Fonte: xNUMX XTB.

ETF Vanguard Real Estate (VNQ)

Outra forma de investir em REITs é comprar ETF com exposição a este segmento imobiliário. Um exemplo é o Vanguard Real Estate ETF agrupa mais de 180 empresas que operam como REITs. É uma referência para o ETF Índice MSCI US Investable Market Real Estate 25/50.

  • Emitente: Vanguard
  • Ativos sob gestão (AUM): $ 29,96 bilhões
  • Taxas anuais: 0,12%
  • Volume médio diário (45 dias): $ 335,3 milhões

Aqui está uma lista das 10 principais posições do ETF no final do terceiro trimestre de 2020

Fundo de índice Vanguard Real Estate II 12,3%
American Tower Corporation 8,5%
Prologis Inc. 5,9%
Crown Castle International Corporation 5,5%
Equinix Inc. 5,3%
Digital Realty Trust Inc. 2,9%
SBA Communications Corporation 2,8%
Armazenamento público 2,7%
Welltower Inc. 1,8%
Weyerhaeuser Corporation 1,7%

O ETF é muito diversificado e tem exposição ao mercado de data center, telecomunicações e saúde. O ETF também inclui o Simon Property Group com 1,56% de participação.

Vanguard Real Estate (VNQ) etf

Gráfico de ETFs Vanguard Real Estate, intervalo W1. Fonte: xNUMX XTB.

Vantagens e desvantagens de investir em um REIT

benefícios

Investir em REITs permite que o investidor diversifique seu portfólio com imóveis de alta qualidade. Quando um REIT ou ETF de capital aberto é comprado, o investidor também ganha uma liquidez muito alta de seus ativos. Este é um dos benefícios que, por exemplo, os apartamentos para alugar não podem proporcionar. Outra vantagem é a possibilidade de investir no desenvolvimento de segmentos de mercado inacessíveis ao “investidor comum”. Um exemplo seria o mercado de data centers ou operadores penitenciários. Outra vantagem dos REITs sobre o investimento imobiliário "comum" é a diversificação geográfica. É também uma posição interessante para investidores que procuram ativos para uma carteira de dividendos.

Wady

Ao investir em REITs únicos, é essencial entender o seu negócio. Um exemplo é o Simon Property Group, que sofreu durante o coronavírus. A Equinix, por outro lado, cujo negócio de construção e gerenciamento de data centers não foi "infectado" com COVID-19. Para alguns investidores, a desvantagem de investir em REITs é a necessidade de pagar grandes dividendos. Devido à necessidade de compartilhar 90% dos lucros com os investidores na forma de dividendos, o desenvolvimento dessas empresas requer a utilização de financiamento externo. Isso limita o potencial de expandir os negócios e aumenta a alavancagem e as despesas com juros. Além disso, os investidores de longo prazo se beneficiariam com a recompra de ações, o que evitaria o pagamento de imposto sobre dividendos. Outra desvantagem é a volatilidade do mercado, que "não é visível" no mercado imobiliário clássico.

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