O que é um REIT - como investir nele [GUIA]

O investimento em imóveis está geralmente associado à compra de um apartamento alugado ou de um terreno para construção. É a forma mais popular de investir em imóveis pelas famílias polonesas. Infelizmente, como regra, esses investimentos não são diversificados geograficamente. Geralmente dizem respeito a um país e, às vezes, apenas a um poviat. Devido a restrições financeiras, o autoinvestimento concentra-se em imóveis de baixo valor. Investir em data centers, escritórios e shopping centers está além do alcance financeiro e da competência da maioria dos investidores individuais. A solução é investir em um REIT, que permite adquirir ações dos melhores imóveis do mundo. Tudo que você precisa é de acesso a mercados estrangeiros.

História

REITs são uma forma cada vez mais popular de organização empresarial nos Estados Unidos. REIT é diferente Real Eestado Iinvestimento Tferrugem. É uma empresa que possui, opera ou financia bens imóveis geradores de renda.

Essa fórmula foi estabelecida em 1960 com a assinatura do Real Lei de fideicomisso de investimento imobiliário. A partir desse momento, o investidor poderá adquirir ações da carteira de imóveis comerciais. No início, eram principalmente centros comerciais. No final da década de 60, surgiram os REITs ferroviários (por exemplo, com tração). Ainda hoje, um representante desse tipo de REIT está listado na bolsa de valores americana. É uma empresa Power REIT (código: PW).

Os REITs modernos foram criados junto com a reforma tributária de 1986. Então o REIT obteve o direito de administrar e operar imóveis. Anteriormente, eles eram usados ​​principalmente para possuir e financiar imóveis. Nos anos seguintes, o número de indústrias em que operam REITs cresceu. Um exemplo é a Getty Realty, que está listada na bolsa de valores. A empresa é proprietária, aluga e financia lojas, postos de gasolina e lava-louças.

Requisitos que devem ser atendidos por REITs

Para se qualificar como REIT nos Estados Unidos, uma empresa deve atender aos seguintes requisitos:

• Deve estar em um dos 50 estados ou no Distrito de Columbia
• Ter ações negociáveis ​​ou certificados de investimento
• No primeiro ano de fundação, ter pelo menos 100 investidores
• A empresa não pode ser um banco ou seguradora
• Ele paga pelo menos 90% dos lucros na forma de dividendos
• A regra 5/50 deve ser cumprida, ou seja, os 5 principais investidores não podem possuir mais de 50% das ações
• 75% do lucro bruto deve ser proveniente de atividades imobiliárias (receita de aluguel, financiamento imobiliário)
• 75% dos ativos investidos no segmento imobiliário (imóveis, empréstimos, MBS)

Tipos de REITs

O Real Estate Investment Trust pode ser dividido em como e por quem as ações podem ser adquiridas. Pode distinguir:

• Público, admitido à negociação - são REITs cujas ações podem ser compradas e vendidas no mercado de ações. O REIT é registrado na SEC (o equivalente americano do KNF). Cerca de 200 representantes de empresas desse tipo estão listadas na bolsa de valores americana. Alguns dos REITs são componentes de índices como S&P 500, S&P 400 ou Russell 2000.
• Público, não admitido à negociação - este tipo de REITs é conhecido como PNLR (Public Non-Listed REIT). Esse tipo de empresa é registrada na SEC, mas as ações não estão disponíveis para negociação pública. No entanto, os REITs têm o direito de realizar aquisições de ações. Por sua vez, os investidores podem comprar e vender ações de mercado de balcão de forma privada. O investimento mínimo nesse tipo de empresa varia de US $ 1000 a US $ 2500.
• Privado: São trusts não registrados na SEC. Por esse motivo, não são admitidos à negociação em bolsa. Como resultado, eles são adquiridos por investidores institucionais.

Outra divisão é o tipo de ativos de propriedade da Real Estate Investment Trust. Esses são:

• REIT de capital - este é o tipo mais numeroso. Eles possuem, administram e operam imóveis geradores de renda. A principal receita vem das taxas de aluguel dos inquilinos. Outra fonte de receita são as taxas de administração.
• Hipoteca REIT - é um tipo interessante de empresa. Eles se concentram em fornecer financiamento no mercado imobiliário. Podem ser investimentos em títulos garantidos por hipotecas (MBS) ou obtenção de empréstimos diretos. O principal lucro é gerado a partir da margem financeira líquida, ou seja, a diferença entre os juros dos fundos investidos e o custo de financiamento do investimento.
• REIT híbrido - esta é uma combinação de ambos os REITs anteriores. Essas empresas têm um portfólio imobiliário e um segmento de negócios de financiamento imobiliário.

Indústrias em que operam REITs

REITs operam em muitos setores diferentes, incluindo:

• Centros comerciais
• Data centers
• Opieka zdrowotna
• Escritórios
• Edifícios industriais
• Infraestrutura
• telecomunicação
• Prisões

Como investir em REITs?

Esta é definitivamente uma ideia de investimento interessante. Uma boa representação dos ganhos potenciais do mercado imobiliário é o índice S&P Global REIT, que nos últimos 10 anos alcançou um retorno total (após dividendos, antes de impostos) de 7%. Somente o aumento de preço do índice foi de 2,6%. A diferença se deve à construção dos REITs, que devem distribuir a maior parte de seus lucros na forma de dividendos, o que aumenta a taxa de retorno alcançada pelo investidor. A tabela abaixo mostra a taxa média anual de retorno (CARG%) em 10 de novembro de 2020.

As formas mais populares de investir dinheiro em REITs são:

• REITs listados na bolsa de valores
• ETFs

Ações e ETFs no mercado REIT

Grupo de Propriedade Simon (SPG)

É um dos componentes o índice S&P 500. É o maior fundo operando como proprietário e operador de shopping centers nos EUA. No final de 2019, detinham participações em 204 propriedades (incluindo 106 centros comerciais, 69 Premium Outlets, 4 centros de estilo de vida) a operar nos EUA. Simon está presente em 37 estados e em Porto Rico. A SPG também tem participações em 29 instalações na Ásia, Europa e Canadá.

A maior parte de sua receita é proveniente de tarifas fixas, dependendo do tamanho do espaço alugado e das vendas realizadas pelo inquilino. Durante muitos anos foi uma empresa estável que, por ser uma REIT, repartia generosamente os seus lucros com os acionistas. Devido às suas atividades, a empresa é sensível à situação financeira dos seus lojistas. Via de regra, a empresa não teve grandes problemas com o abastecimento de seus shoppings. A situação começou a mudar em março de 2020. O COVID-19 reduziu o tráfego nos centros comerciais, o que teve impacto na solvência dos vendedores. A empresa disse que arrecadou apenas 51% dos aluguéis no período de maio a abril. No terceiro trimestre de 2020, as receitas da empresa totalizaram US $ 1,06 bilhão, o que significa uma redução de mais de 25%. O lucro líquido diminuiu mais de 73% para US $ 145,9 milhões. A deterioração das condições dos inquilinos afetou o preço do SPG, que caiu mais de 50% ao longo do ano.

Gráfico do Simon Property Group, intervalo W1. Fonte: xNUMX XTB.

ETF Vanguard Real Estate (VNQ)

Outra forma de investir em REITs é comprar ETF com exposição a este segmento imobiliário. Um exemplo é o Vanguard Real Estate ETF agrupa mais de 180 empresas que operam como REITs. É uma referência para o ETF Índice MSCI US Investable Market Real Estate 25/50.

• Emitente: Vanguard
• Ativos sob gestão (AUM): $ 29,96 bilhões
• Taxas anuais: 0,12%
• Volume médio diário (45 dias): $ 335,3 milhões

Aqui está uma lista das 10 principais posições do ETF no final do terceiro trimestre de 2020

O ETF é muito diversificado e tem exposição ao mercado de data center, telecomunicações e saúde. O ETF também inclui o Simon Property Group com 1,56% de participação.

Gráfico de ETFs Vanguard Real Estate, intervalo W1. Fonte: xNUMX XTB.

Vantagens e desvantagens de investir em um REIT

benefícios

Investir em REITs permite ao investidor diversificar seu portfólio com imóveis de alta qualidade. No caso da compra de REITs ou ETFs listados, o investidor também ganha uma liquidez muito alta de seus ativos. Esse é um dos benefícios que, por exemplo, os apartamentos para alugar não podem oferecer. Outra vantagem é a possibilidade de investir no desenvolvimento de segmentos de mercado inacessíveis ao “investidor comum”. Um exemplo é o mercado de data centers ou operadoras de prisões. Sua próxima vantagem sobre o investimento imobiliário "comum" é a diversificação geográfica. É também uma posição interessante para investidores que procuram ativos para adicionar à sua carteira de dividendos.

Wady

Ao investir em REITs individuais, é essencial entender o negócio da empresa. O Simon Property Group, que sofreu durante o coronavírus, pode ser dado como exemplo. Por sua vez, a Equinix, cujo negócio de construção e gestão de data centers não foi "infectado" Covid-19. Para alguns investidores, a desvantagem de investir em ativos REIT é a necessidade de pagar um alto dividendo. Devido à necessidade de compartilhar 90% dos lucros com os investidores na forma de dividendos, o desenvolvimento de empresas desse tipo requer o uso de financiamento externo. Isso limita o potencial de escala e aumenta a alavancagem e os custos de juros. Além disso, seria mais benéfico para os investidores de longo prazo recomprar as ações, o que evitaria a necessidade de pagar impostos sobre os dividendos. Outra desvantagem é a volatilidade do mercado, que "não é visível" no mercado imobiliário clássico.