O mercado imobiliário chinês - tudo o que você precisa saber sobre ele

A recente turbulência com a empresa chinesa Evergande Group voltou a chamar a atenção o mercado imobiliário do Império do Meio. É um setor interessante. A enorme população (cerca de 1,4 bilhão de pessoas) e o rápido aumento dos salários reais contribuíram para as previsões otimistas para este mercado. As cidades de Nível 1 foram particularmente populares (incl. Pekin, cantão, Xangai) e Nível 2. No entanto, nem todos estavam otimistas sobre esse mercado. Por mais de uma década, ouviu-se que o mercado imobiliário na China está perdendo e enfrentando uma correção. Algumas pessoas mencionaram Chinageddon, uma crise econômica neste país que será causada pelo estouro da bolha imobiliária. Nada assim aconteceu até agora.

Fonte de Cantão: www.xinhuanet.com

O surpreendente desenvolvimento do mercado imobiliário significou que a China já alcançou o "Ocidente" em muitas estatísticas. Por exemplo, a propriedade residencial média per capita era de cerca de 2017 pés quadrados em 450. Este indicador é mais alto do que na Espanha (aproximadamente 400) e comparável com a França e Grã-Bretanha. Observe que o PIB per capita ajustado pela paridade do poder de compra é menor na China do que na Europa Ocidental.

O indicador que fala sobre a importância do mercado imobiliário na economia chinesa é relação atividade imobiliária em relação ao PIB. Nos Estados Unidos, é em torno de 17%. Na França e na Grã-Bretanha, a relação entre essas variáveis ​​girava em torno de 20%. Na China, a taxa era de 2017% em 29, maior do que na Espanha durante o estouro da bolha imobiliária. Vale ressaltar que a relação entre as vendas do mercado imobiliário e o PIB isoladamente atingiu 2019% em 10.

As economias regionais também se beneficiaram do crescimento do mercado imobiliário. A receita da província com a venda de terras muitas vezes representava 20-40% da receita total (de acordo com Estadista) Graças a esta fonte, as províncias puderam cobrir despesas com projetos de educação, saúde e infraestrutura.

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Urbanização na China

Junto com a abertura da economia chinesa ao mundo, ocorreu um processo de forte urbanização. As regiões à beira do oceano eram as janelas para o mundo. Isso se deveu a razões logísticas (menores custos de transporte das mercadorias exportadas) e à política do governo chinês, que criou zonas econômicas especiais nas províncias costeiras. Isso estimulou o desenvolvimento de cidades como Guangzhou, Shenzhen, Xangai e Dalian. Isso deu início a uma verdadeira “migração de povos”. Muitos jovens do interior vieram do interior para trabalhar. Isso provocou um "boom" no mercado imobiliário. Em 1982, apenas 20% da população vivia em cidades, vale destacar que em 1953 a taxa era de 13,3%. Após a transformação da economia, a urbanização cresceu rapidamente. Já em 2005, 43% dos cidadãos chineses viviam em cidades. Em 2020, a urbanização era de 60,6%. Em menos de 40 anos, houve um aumento sem precedentes na demanda por novos apartamentos. Os incorporadores imobiliários se beneficiaram com isso, pois muitas vezes vendiam seus apartamentos “no porta-malas”.

Fonte: scoopnest

Cidades fantasmas e vagas

Em 2011, havia cerca de 64 milhões de vagas na China. As vagas incluem edifícios individuais e apartamentos em edifícios multifamiliares. Claro, esse é um número chocante, mas a escala da China, com mais de 1,3 bilhão de pessoas, deve ser levada em consideração. Em 2019, o número de vagas era de 65 milhões. Isso significava que cerca de 20% de todos os apartamentos nas cidades chinesas estavam vazios. Para efeito de comparação, nos Estados Unidos, essa taxa era de 7%. No entanto, de acordo com o professor Gan Li, da Southwestern University of Finance and Economics (Chegdu), a taxa de vacância é de cerca de 50 milhões.

Também existem lugares nomeados "Cidades fantasmas"quais são construídos "para o futuro"para apoiar os planos de urbanização do governo. A empresa chinesa Baidu (dona do popular mecanismo de busca na China) selecionou várias cidades com base em sua atividade online, onde a taxa de “residência” é de 10% ou menos. São cidades como Kongbashi e Tongliao. Às vezes, a construção de cidades resulta de planos do governo quanto, por exemplo, à localização de potenciais polos industriais.

Flats - o bem favorito dos chineses

Para muitos chineses, o mercado imobiliário é uma "escolha natural" para investir fundos gratuitos. O aumento dos preços nas últimas décadas criou a crença de que os preços dos imóveis na China só podem aumentar. Ao mesmo tempo, investir no mercado de ações ainda não é muito popular. Por outro lado, a oferta de obrigações para particulares é limitada, o que decorre do facto de as empresas preferirem recorrer ao crédito bancário.

Não é surpreendente, então, que mais de 60% dos ativos chineses são imóveis. Para muitos, é um investimento de capital para uma urbanização progressiva. Na próxima década, mais de 300 milhões de pessoas de áreas rurais se mudarão para as cidades. Por esta razão, pessoas ricas estão comprando apartamentos que agora estão vazios, mas para serem preenchidos com os recém-chegados do interior. Devido ao fato de que os preços dos imóveis estavam subindo o tempo todo, a falta de fluxo de caixa atual do aluguel de apartamentos não era um problema.

Fonte: snipped.finance

Os preços dos imóveis aumentam

Um indicador que agrega os preços dos imóveis na China é CNRPPI (Índice de preço nominal de propriedade residencial na China), que é elaborado pelo Banco de Pagamentos Internacionais. Nos anos de 2005 a 2020, aumentou mais de 86%. Nos últimos 10 anos, o índice aumentou 41%, mas apenas 10% em termos reais. NO Austrália os aumentos reais de preços foram de 15% no mesmo período, na Finlândia (+ 1%), França (+ 6%) e Coreia do Sul (+ 10%). Como você pode ver, o crescimento dos preços dos imóveis na China não foi dinâmico nos últimos anos. Para efeito de comparação, no período de 2010 a 2020, o crescimento dos preços dos imóveis na Índia foi superior a 70%.

No entanto, o índice agregado é apenas parte da verdade sobre o mercado imobiliário na China. De acordo com o National Bureau of Statistics, em 2021, em Pequim, o preço médio por metro quadrado era de 42,3 mil. RMB. Em 2008, era cerca de 11. RMB por m2. Nos anos de 2010 a 2015, o preço por metro quadrado nesta cidade manteve-se estável e ascendeu a cerca de 20 mil PLN. RMB. Então, o preço dobrou em 5 anos.

A alta dos preços dos imóveis torna cada vez mais difícil para a família chinesa média comprar imóveis. O diário chinês Global Times, em um artigo de 2018 sobre a principal restrição do custo de habitação ao consumo chinês, mencionou que nas cidades Tier1, a relação preço / renda familiar anual estava acima de 50. Um valor "razoável" é considerado 3-6 . Em cidades de Nível 3 e Nível 4, a proporção variou de 30 a 40. A disponibilidade limitada de apartamentos atraiu a atenção do governo, que “preferiria” que os preços fossem mais acessíveis.

O aumento dos preços dos aluguéis foi outro problema. Em cidades como Xangai, Pequim, Tiajin ou Guangzhou, o preço do aluguel de um apartamento representava cerca de 60% do salário médio (dados: Setor de Habitação Privada Formal, trabalho de Li Sun intitulado Preço de moradias em cidades chinesas).

passivo

Para o governo, o aumento dos preços dos imóveis se tornou um grande problema. A alta dos preços dos imóveis atrapalhou a mobilidade social e foi um dos fatores que desestimulou os jovens chineses a constituir família. Por isso, há planos para esfriar o mercado imobiliário.

O período de "desalavancagem" da economia coincidiu com a tentativa de desaquecimento do mercado imobiliário. A China tem um nível muito alto de dívida privada (não financeira), ultrapassando 200% por volta de 2016. Para efeito de comparação, nos Estados Unidos em 2008 o rácio acima referido era de 170%. A limitação de empréstimos por parte dos bancos teve um impacto, inter alia, em no setor imobiliário, porque as incorporadoras não tiveram tanta "facilidade" em aumentar seu endividamento. Isso possibilitou "manter" o nível de endividamento em relação ao PIB, até a COVID-19, quando esse tipo de dívida passou para 225% do PIB.

No entanto, o arrefecimento da situação económica, associado às dificuldades em financiar os empréstimos, fez com que alguns incorporadores enfrentassem problemas de liquidez. Isso se deveu aos enormes gastos com "bancos de terrenos" para reservar boas localizações para futuros empreendimentos habitacionais. Ao mesmo tempo, o aumento da demanda incentivou os incorporadores a fazerem investimentos especulativos, onde o nível de compra de apartamentos na fase de construção era baixo.

Outro problema era a disposição dos incorporadores de "diversificar" suas atividades, mesmo que os gerentes não tivessem experiência em determinado setor. Um exemplo é o investimento da Evergrande no exigente mercado de carros elétricos. NSA Shelf investiu US $ 2019 bilhões em 23 em uma fábrica de carros elétricos e duas fábricas de baterias EV em Guangzhou. Atualmente, o China Evergrande New Energy Vehicle Group tem enormes problemas para continuar com seus ambiciosos planos de investimento.

Projetos ambiciosos tiveram que ser financiados por dívidas. Para muitas empresas desse setor, o financiamento de dívidas não é incomum. A alavancagem aplicada de maneira adequada pode ajudar as empresas a abrir suas asas com mais rapidez. Porém, se o dinheiro emprestado for investido em projetos de negócios fracos, com baixo ROIC, mais cedo ou mais tarde surgirão problemas.

Evergrande Problems

Evergrande é o "herói" das últimas semanas. É uma das maiores incorporadoras residenciais da China. A empresa foi fundada em 1996 por Xu Jiayin. Evergrande se beneficiou do tremendo ritmo de urbanização da China. Em 2009, a empresa fez sua estreia na Bolsa de Valores de Hong Kong. A empresa vende seus apartamentos para as classes média e alta. No final de junho de 2021, a empresa possuía um banco de terrenos de 214 milhões de metros quadrados (GFA), pelo qual pagou um total de RMB 460 bilhões. Cerca de 70% do banco de terrenos refere-se a terrenos localizados nas regiões Tier 1 e Tier 2. No primeiro semestre, as vendas de contratos aumentaram apenas 2,3% a / a, apesar do fato de que em termos de vendas GFA aumentaram 11%. Isso significa que a empresa começou a vender apartamentos mais baratos e a usar promoções maiores. Apesar da difícil situação de liquidez, Evergrande lançou 6 projetos nos primeiros 2021 meses de 65 (incluindo em Pequim, Guangzhou e Shenzhen). A capitalização atual é de cerca de HKD 35 bilhões (dólar de Hong Kong). 

Os problemas financeiros de Evergrande são conhecidos há vários trimestres. A empresa é conhecida por seu ímpeto. Abaixo, apresentamos um exemplo culminante de momentum. Para o seu clube de futebol, o Guangzhou FC (anteriormente Guangzhou Evergrande Taobao Football Club), iniciou um projeto para construir um estádio com 100 lugares (mais do que Camp Nou na Catalunha). O andamento do trabalho atual é o seguinte:

Fonte: reuters.com

O projeto deve custar US $ 1,9 bilhão e será um dos carros-chefe de Guangzhou. O estádio deve ficar pronto até o final de 2022. De acordo com o projeto, o estádio terá a aparência de uma flor de lótus. Abaixo está o visual final do estádio:

Fonte: Evergrande

Atualmente, há planos para revender o projeto ao Guangzhou City Construction Investment Group. O clube de futebol Guangzhou FC, que está procurando um novo patrocinador, também tem problemas financeiros.

O processo de reestruturação se aplica não apenas a projetos de desenvolvimento, mas também às ações da Evergrande em outros negócios. No final de setembro, a empresa anunciou que havia encontrado um comprador para uma participação de 19,93% no Shengjing Bank por US $ 1,55 bilhão. No entanto, ainda é uma gota no oceano de necessidades da empresa. A empresa que fabrica e vende carros elétricos também está em reestruturação. Atualmente, de acordo com a CNWire, Evergrande instruiu funcionários de P&D (não relacionados aos modelos Hengchi 5 e Hengchi 6) a ficarem de férias até outubro.

Fonte: Hengchi Electric Cars

As dívidas da empresa giram em torno de US $ 300 bilhões. É importante lembrar que a empresa ainda possui ativos muito grandes que a Evergrande tentará liquidar. O problema, porém, é que ele precisa de dinheiro rápido. Isso significa que você pode precisar vender com um desconto na avaliação contábil. Por enquanto, a empresa tenta chegar a um acordo com os credores, o que foi mencionado no comunicado de 22 de setembro. Os próximos meses darão uma resposta se a empresa será capaz de reestruturar sua dívida.

Desenvolvedores chineses

Abaixo está um breve resumo de desenvolvedores chineses selecionados. Alguns deles se concentram em investir em cidades menos desenvolvidas (Tier 3 e Tier 4). Por sua vez, outros preferem desenvolver projetos de desenvolvimento nas cidades chinesas mais ricas (Tier 1 e Tier 2). nós convidamos você a ler

Fazendas de jardins rurais

A empresa foi fundada em 1992. Sua sede fica em Foshan. A Country Garden Holdings é uma holding e incorporadora imobiliária. A maioria dos projetos é construída na China continental. A empresa atua na construção de edifícios residenciais (apartamentos, condomínios), estacionamentos e papelarias. Além disso, a empresa lida com a construção e administração de hotéis. No final de junho de 2021, a empresa estava desenvolvendo mais de 3 projetos em 100 regiões. A maioria dos projetos são desenvolvidos em Guangzhou (Guangdong) - 582. A próxima em termos de projetos é a região de Jiangsu (381). A empresa também está investindo em um banco de terrenos. Em termos de área, as regiões menos desenvolvidas (Tier 3-4) dominam. Essas regiões respondem por 84% das compras recentes. No primeiro semestre de 2021, a empresa comprou 219 terrenos, pagando RMB 88,4 bilhões por eles. Country Garden Holdings também tem uma série de atividades paralelas. Desenvolve, entre outros, o segmento de robôs de construção e robôs para hotelaria e restauração. A empresa está listada na Bolsa de Valores de Hong Kong (ticker: 2007). A capitalização atual é de mais de 170 bilhões de dólares de Hong Kong.

China Vanke Co.

Fonte: caixinglobal

As origens da empresa remontam a 1984. Desde o início da sua actividade, a empresa esteve associada à cidade em desenvolvimento dinâmico - Shenzhen. Está listada na bolsa de valores de Shenzhen desde 1991. Foi o segundo IPO da história desta bolsa. A maior parte de sua receita é gerada pela empresa no mercado imobiliário. A actividade principal da empresa é a concepção, desenvolvimento e comercialização de apartamentos. Ao final de junho de 2021, a empresa possuía 160,66 milhões de metros quadrados (GFA - Área Bruta) de projetos (em desenvolvimento ou planejados). Dos quais 112,83 milhões de m2 estão em construção e 47,83 milhões de m2 em projeto. O preço médio por m2 de terreno em novos projetos é PLN 7,5 mil. RMB. Esses altos custos de aquisição de terrenos devem-se a projetos de grande escala em Xangai. A empresa também presta serviços de locação de imóveis. Possui aproximadamente 148 apartamentos em 000 cidades. Cerca de 33% dos apartamentos estão atualmente alugados. A empresa também presta serviços de gestão imobiliária e possui um armazém. Atualmente, a capitalização da empresa é de mais de 95 bilhões de HKD.

Sunac China Holdings

A empresa foi fundada em 2003. A actividade principal da empresa é a concepção, construção e comercialização de apartamentos. Além disso, a Sunac China Holdings e suas subsidiárias operam no mercado imobiliário comercial. A empresa também cresceu por meio de aquisições. O mais famoso deles foi a aquisição de 13 projetos de "turismo" de Dalian Wanda por US $ 6,6 bilhões (2017). No mesmo ano, a Sunac também adquiriu ações do serviço de streaming Le.com. Essas ações fazem parte da estratégia de "diversificação" popular na China. No entanto, deve-se ter em conta que mais de 90% das receitas ainda são geradas nas atividades fim (venda de imóveis). No primeiro semestre de 2021, a empresa gerou cerca de 2,5% das receitas com administração de imóveis. A Sunac está listada na Bolsa de Valores de Hong Kong desde 2010 (ticker: 1918). A capitalização atual é inferior a 70 bilhões de dólares de Hong Kong.

Terra e investimento ultramarino da China

Fonte: investopoli.com

A empresa foi fundada em 1979 em Hong Kong. É uma subsidiária da China State Construction Engineering Corporation Limited (CSCEC). A empresa atuou inicialmente como uma construtora que desenvolveu projetos de infraestrutura em Hong Kong, Macau e China Continental. Em 1992, a empresa fez sua estreia na Bolsa de Valores de Hong Kong. Em 2007, ela se juntou ao índice Hang Seng. É a maior incorporadora e operadora de edifícios de escritórios na China. Desde o início da década de XNUMX, a empresa desenvolve projetos habitacionais. Nos últimos 40 anos, a empresa concluiu 1700 projetos de desenvolvimento na China continental, HK, Macau, Nova York, Sydney e Cingapura. A área de edifícios residenciais concluídos ultrapassou 200 milhões de metros quadrados.

Propriedade Poly

A história da empresa remonta a 1973. Sua sede está localizada em Hong Kong e Xangai. A Poly Property é uma subsidiária do China Poly Group. A empresa projeta e desenvolve projetos de desenvolvimento. A Poly Property se concentra em projetos nas categorias média e alta. A empresa está constantemente aumentando o preço médio do metro quadrado do apartamento vendido. No primeiro semestre de 2021 era de 13,8 mil. RMB por m2 (China Continental). Em 2019, a Poly Property vendeu apartamentos ao preço médio de 12,5 mil PLN. RMB por m2. No entanto, o preço varia de acordo com a região. Em Hong Kong, é de 344 mil. RMB por 1m2, no Delta do Rio Yangtze 20,3 mil. RMB para 1m2. Em regiões menos desenvolvidas, por outro lado, o preço por metro quadrado não excede 10 RMB. Os preços mencionados referem-se a “venda identificada”. Se levarmos em consideração a “venda contratada”, ou seja, a compra de “um furo no terreno” então o preço médio de 000 m1 é superior a 2 mil. RMB. A empresa também investe em um "banco de terrenos" com um estoque estimado de GFA 17,5 milhões. Principalmente focado nas cidades de Nível 16 (1%) e Nível 18 (2%). A capitalização atual da empresa é de HKD 65 bilhões.

Propriedade Shimao

Fonte: Propriedade Shimao

A empresa foi fundada em 2001 graças ao bilionário chinês Hui Wing Mau. Após cinco anos, fez sua estreia na bolsa de valores de Hong Kong. A empresa dedica-se à construção de edifícios residenciais, escritórios, hotéis e edifícios industriais. Concentra suas atividades nas regiões de Tier 1 (24% das vendas em 2020) e Tier 2 (41% das vendas em 2020). As maiores vendas são geradas em Guangzhou, Pequim, Fuzhou e Hangzhou. No primeiro semestre, as vendas contratadas totalizaram RMB 152 bilhões e aumentaram 38% a / a. O preço médio de 1 metro quadrado de um apartamento foi de 17,7 mil PLN. RMB. A empresa também investe em um banco de terrenos. No primeiro semestre, a empresa investiu em 19 lotes de 3 milhões de metros quadrados (GFA). A empresa pagou RMB 20,1 bilhões por eles. O banco de terrenos é de aproximadamente 73 milhões de metros quadrados no total (em mais de 100 cidades). Projetos de desenvolvimento já estão em desenvolvimento em 50,7 milhões de m2. Cerca de 75% do banco de terrenos está localizado no Nível 1 e no Nível 2. A capitalização atual da empresa ultrapassa 49 bilhões de RMB.

soma

Os problemas das empresas imobiliárias na China podem, paradoxalmente, ser uma boa oportunidade de investimento. Para empresas com forte balanço patrimonial e gestão eficiente, um período de turbulência no mercado pode permitir que assumam com desconto muitos projetos de investimento interessantes. A urbanização na China continuará. Por esta razão, um novo aumento na demanda por novos apartamentos deve ser esperado. O pânico do mercado está superestimando todas as empresas do setor, mas, para algumas empresas, a queda nos preços das ações pode ser exagerada. Eliminar os participantes mais fracos desse mercado pode ser bom para o setor como um todo. A crise de 2007-2009 nos Estados Unidos não “matou” todos os desenvolvedores. Atualmente, alguns deles são avaliados mais alto do que no pico da bolha imobiliária americana (por exemplo, DR Horton). Portanto, vale a pena observar o mercado imobiliário chinês, pois nele podem surgir interessantes oportunidades de investimento. Claro, é preciso ter em mente que se o governo chinês quiser cortar margens nesse setor, isso levará. No entanto, se o declínio do mercado continuar, para muitos desenvolvedores chineses a relação risco-recompensa será muito tentadora.