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Come investire nel mercato immobiliare attraverso azioni ed ETF [Guida]
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Come investire nel mercato immobiliare attraverso azioni ed ETF [Guida]

creato Forex ClubPuò 17 2022

Durante il periodo di bassi tassi di interesse, l'investimento nel settore immobiliare era un'alternativa per chi cercava "Sicuro" profitti con un rendimento superiore a quello delle obbligazioni. Attirati dai bassi costi di finanziamento, gli investitori in immobili in affitto hanno beneficiato di un favorevole differenziale tra il tasso di interesse del prestito e la redditività dell'affitto. Ciò ha incoraggiato alcuni proprietari di immobili a ridimensionare la propria attività di noleggio. Hanno utilizzato l'eccedenza generata dagli appartamenti per coprire gli interessi e le rate di capitale dei successivi appartamenti presi in credito. Mentre in alcuni paesi è possibile prendere un prestito a tasso fisso, ad esempio in Polonia o Finlandia predominano i prestiti a tasso variabile. Di seguito il dettaglio dei mutui a tasso di interesse a tasso variabile nei paesi dell'Eurozona.

In caso di aumento dei tassi di interesse, i prestiti a tasso variabile avranno maggiori costi di servizio del debito. Questo, a sua volta, ridurrebbe la differenza tra il costo degli interessi e la redditività dell'affitto.

Il finanziamento a basso costo ha consentito alle persone di contrarre mutui ipotecari a costi di finanziamento storicamente bassi. L'aumento della domanda ha causato un aumento dei prezzi degli immobili. Di conseguenza, il patrimonio netto dei proprietari di immobili è cresciuto. Anche gli sviluppatori immobiliari hanno beneficiato di tassi di interesse bassi. Potrebbero finanziare investimenti a buon mercato. Allo stesso tempo, gli appartamenti venivano venduti sul ceppo, a causa dell'elevata domanda (che stimolava anche il basso costo del debito). Grazie alla forte domanda di appartamenti, gli sviluppatori sono stati in grado di trasferire i costi crescenti di materiali e manodopera sugli acquirenti di immobili. Di seguito è riportato un grafico che mostra l'indice del mercato immobiliare statunitense. Come si può notare, negli anni 2020 - 2022 si è verificata un'accelerazione della crescita dei prezzi. Naturalmente, nulla può crescere indefinitamente, come hanno scoperto gli investitori nel mercato immobiliare statunitense nel 2007. In molti casi, hanno dovuto attendere oltre un decennio prima che i prezzi nominali tornassero ai livelli pre-subprime.

Investire in affitto ha i suoi svantaggi

In primo luogo, la liquidità degli investimenti è molto inferiore rispetto alle obbligazioni e alle azioni di prima classe. Il secondo problema è costruire un portafoglio immobiliare ben diversificato. È difficile costruire abbastanza grandi da avere immobili in diversi paesi e in continenti opposti. Inoltre, il problema è il diverso ordinamento giuridico, che può proteggere il proprietario dell'immobile in alcuni paesi e gli inquilini in un altro. Ad esempio, in Spagna, la legge sostiene gli inquilini illegali, i cosiddetti squat. Nel 2020 in questo Paese c'erano oltre 120 appartamenti e case occupati illegalmente, qual è il motivo di questo fenomeno? La legge spagnola rende molto più difficile sfrattare gli inquilini illegali se non li hai sfrattati entro due giorni. 

Tuttavia, il mercato immobiliare non riguarda solo appartamenti e case in affitto. Puoi anche investire in immobili industriali, magazzini, hotel, edifici per uffici e strutture sanitarie. Vale anche la pena avere un portafoglio immobiliare diversificato per questi investimenti. La creazione di un tale portafoglio è praticamente impossibile da costruire per un investitore con un capitale limitato. La soluzione è approfittarne ETF dando visibilità a molti segmenti del mercato immobiliare. Uno dei più famosi è ETF immobiliare Vanguardche ti dà esposizione a un portafoglio immobiliare veramente diversificato.

Secondo i dati pubblicati sul sito web di Vanguard, il patrimonio del fondo è investito principalmente in:

  • REIT specializzati - 35,6%,
  • REIT residenziali - 15,3%,
  • REIT industriali - 12,6%
  • REIT al dettaglio - 10,5%,
  • REIT sanitari - 8,3%.

Le componenti maggiori dell'indice in portafoglio sono:

  • Prologo,
  • Società americana delle torri,
  • Corona Castello Internazionale,
  • equino,
  • Archiviazione pubblica,
  • Gruppo immobiliare Simone,
  • Torre del pozzo,
  • Fiducia della realtà digitale.

DAI UN'OCCHIATA: Vanguard - Uno dei "tre grandi" del mercato degli ETF


Prologis

Le origini di parti dell'azienda risalgono al 1983, quando Hamid Moghadam e Dough Abbey fondarono Abbey, Moghadam and Company (poi AMB). La società consolidata inizialmente si è concentrata sugli investimenti in edifici per uffici e centri commerciali. Nel 1987 ha smesso di investire in edifici per uffici. Invece, ha iniziato a concentrarsi sul mercato immobiliare industriale e commerciale. Nel 1997 l'azienda debutta in borsa. Nel 2011, la società si è fusa con ProLogis (AMB ha acquistato ProLogis per $ 8,7 miliardi e ha cambiato il suo nome in Prologis). Attualmente è una delle componenti dell'indice S&P 500. Prologis possiede, gestisce e sviluppa un portafoglio di immobili logistici. Attualmente opera in 19 paesi e ha circa $ 104 miliardi di asset (sia di proprietà che gestiti). Il patrimonio comprende più di 4 edifici con una superficie di circa 700 milioni di piedi quadrati. A fine 1 l'azienda conta circa 000 clienti. La maggior parte dei ricavi (2021-5%) sono ottenuti dalla società da canoni di locazione pagati da società per la locazione di immobili logistici (es. magazzini). 

2018 2019 2020 2021
reddito 2/804 3/331 4/439 4/759
profitto operativo 847 992 1/402 1/617
margine di operatività 30,21% 29,78% 31,58% 33,98%
profitto netto 1/693 1/614 1/515 3/015
00 Prologi

Grafico prologo, intervallo W1. Fonte: xNUMX XTB.

American Tower Corporation

Questo è un altro REIT quotato alla Borsa di New York. L'American Tower è anche uno dei componenti l'indice S&P 500. La società possiede e gestisce infrastrutture di comunicazione negli Stati Uniti e in diversi paesi. L'azienda è stata fondata nel 1995 come parte di American Radio Systems. Nel 1998, ARS si è fusa con CBS Corporation, seguita da uno spin-off da cui è stata scorporata l'American Tower. Una delle attività principali dell'azienda è l'acquisizione di ripetitori cellulariche ricevono e inviano segnali dai telefoni cellulari. Dopo l'acquisizione, l'American Tower Corporation fornisce il sito dell'antenna ai proprietari di telefoni cellulari. A fine 2021 la compagnia contava 221 stazioni di questo tipo, la maggior parte negli Stati Uniti (oltre 000). Più l'azienda riesce a trovare più inquilini per una torre, maggiore è la redditività di tale struttura. L'azienda vanta che il ROI (Return on Investments) della torre con 43 inquilini è superiore al 000%, rispetto ai due - circa il 3%.

2018 2019 2020 2021
reddito 7/440 7/580 8/042 9/357
profitto operativo 1/905 2/688 3/128 3/328
margine di operatività 25,60% 35,46% 38,90% 35,57%
profitto netto 1/227 1/888 1/691 2/568
01 AM

Grafico dell'American Tower Corporation, intervallo W1. Fonte: xNUMX XTB.

Corona Castello Internazionale

È una società simile all'American Tower Corporation. Ha anche stazioni cellulari che vengono poi monetizzate noleggio di siti di antenne ad operatori mobili. Alla fine del 2021, Crown Castle International aveva circa 40 torri di questo tipo. Inoltre, l'azienda dispone anche di circa 000 miglia di linee in fibra ottica. Inoltre, hanno circa 80 piccole stazioni di ritrasmissione posizionate, ad esempio, sui lampioni. Le stazioni più piccole dovrebbero soddisfare il maggiore consumo di dati da parte degli smartphone. Negli anni 000-115 la società ha stanziato circa 000 miliardi di dollari in investimenti (tra cui l'acquisizione di torri e linee in fibra ottica e la manutenzione CAPEX). La maggior parte dei fondi proveniva da flussi operativi positivi generati ($ 2011 miliardi). Per raggiungere obiettivi ambiziosi, l'azienda ha dovuto utilizzare il debito, che attualmente supera i 2021 miliardi di dollari. La maggior parte del debito è a tasso fisso, il che ti dà più tranquillità in un contesto di tassi di interesse in aumento. Vale la pena ricordare che, come tutti loro REIT redditizi, Crown Castle International è una società di dividendiche negli anni 2014-2021 ha incrementato il dividendo pagato per azione in media del 9% annuo.

2018 2019 2020 2021
reddito 5/423 5/763 5/840 6/340
profitto operativo 1/485 1/591 1/947 2/023
margine di operatività 27,38% 27,61% 33,33% 31,91%
profitto netto 558 747 999 1/096
02 Castello della Corona

Grafico Crown Castle International, intervallo W1. Fonte: xNUMX XTB.

Equinix

Questo è un altro REIT che è un componente dell'indice S&P 500. Equinix si occupa di acquisizione, costruzione e gestione di data center. È nei data center che i dati vengono archiviati "nel cloud". Circa il 36% dei ricavi dell'azienda proviene dal segmento cloud. Da notare che Equinix è responsabile di circa il 42% dello "spazio" fornito da AWS (ovvero Hyperscale Cloud Edge Nodes). Nel caso di Azure, questo indicatore è al livello del 43% e Google Cloud è del 44%. Naturalmente, lo spazio nei data center viene messo a disposizione anche delle aziende che necessitano di server esterni ad altissima affidabilità. Circa il 60% dei ricavi è generato da data center proprietari. A sua volta, il 25% dei ricavi proviene da data center affittati per un periodo superiore a 15 anni. Per aumentare i ricavi, un'azienda deve prima riempire lo spazio dei suoi data center e costruirne di nuovi. I nuovi progetti di costruzione richiedono il finanziamento del debito. Per questo motivo, alla fine del primo trimestre 2022, la società aveva circa 12 miliardi di dollari di debito per interessi (solo il 6% del debito ha un tasso di interesse variabile). Equinix è una società di dividendi che ha aumentato il proprio dividendo per azione di oltre il 2018% tra il 2021 e il 25.

2018 2019 2020 2021
reddito 5/072 5/562 5/999 6/636
profitto operativo 1/006 1/166 1/115 1/120
margine di operatività 19,83% 20,96% 18,59% 16,88%
profitto netto 365 507 370 500
03 Equinix

Grafico Equinix, intervallo W1. Fonte: xNUMX XTB.

Archiviazione pubblica

Un altro REIT e un altro componente dell'indice S&P 500. La storia dell'azienda risale al 1972, quando B. Wayne Hughes iniziò a sviluppare concetto di magazzini per la conservazione di cose da parte delle persone. L'azienda attualmente impiega 5 persone e ha più di 600 strutture situate in 2 stati. I servizi dell'azienda sono utilizzati da oltre 600 milioni di persone. L'azienda è leader di mercato e sta cercando di aumentare il proprio vantaggio rispetto ai concorrenti più piccoli. Negli ultimi 39 anni, l'azienda ha aumentato lo spazio di magazzino di 1,6 milioni di piedi quadrati. Il più grande concorrente allo stesso tempo ha aumentato l'area di 15 milioni di piedi quadrati. L'azienda ha colto la tendenza di utilizzare il cosiddetto "Self storage" negli Stati Uniti. Nel 90 solo il 52% degli americani utilizzava i servizi, ora questa percentuale è salita al 1987%. I mercati più importanti per l'azienda sono Los Angeles, San Francisco e New York. Dal 3 l'azienda ha speso oltre 9 miliardi di dollari in investimenti. Di questi, oltre il 2010% per acquisizioni, e il 6% per l'espansione organica del numero di negozi.

2018 2019 2020 2021
reddito 2/754 2/847 2/915 3/416
profitto operativo 1/412 1/465 1/411 1/681
margine di operatività 51,27% 51,46% 48,40% 49,21%
profitto netto 1/489 1/273 1/089 1/732
04 Memoria pubblica

Grafico della memoria pubblica, intervallo W1. Fonte: xNUMX XTB.

Simon Property Group

Un componente degli indici S&P 500 e S&P 100. È un REIT che è specializzata nel mercato immobiliare commerciale. Le principali aree di attività sono l'affitto di centri commerciali, outlet e altri negozi simili agli inquilini. L'azienda è stata fondata nel 1960 dai fratelli Simons (Melvin e Herbert). Nel 1993 l'azienda debutta in borsa. Alla fine del primo trimestre 2022, Simon Property Group possedeva 232 proprietà per un totale di 186 milioni di piedi quadrati. Le proprietà della società si trovano in Nord America, Europa e Asia. La società è anche azionista di maggioranza (80%) di TRG (The Taubman Realty Group) e azionista di minoranza della società francese Klépierre. Sia TRG che Klépierre sono REIT locali che operano nello stesso mercato di Simon Property Group. Le aree geografiche chiave per l'azienda sono gli stati della Florida, della California e del Texas. 

2018 2019 2020 2021
reddito 5/658 5/755 4/608 5/117
profitto operativo 2/911 2/908 1/972 2/413
margine di operatività 51,45% 50,53% 42,80% 47,16%
profitto netto 2/436 2/098 1/109 2/246
05 GPL

Grafico Simon Property Group, intervallo W1. Fonte: xNUMX XTB.

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Questo articolo è solo a scopo informativo. Non è una raccomandazione e non intende incoraggiare nessuno a intraprendere alcuna attività di investimento. Ricorda che ogni investimento è rischioso. Non investire denaro che non puoi permetterti di perdere.
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