Che cos'è un REIT - come investire in esso [GUIDA]

L'investimento nel settore immobiliare è solitamente associato all'acquisto di un appartamento in affitto o di un terreno edificabile. È il modo più popolare di investire nel settore immobiliare dalle famiglie polacche. Sfortunatamente, di regola, tali investimenti non sono geograficamente diversificati. Di solito riguardano un paese e talvolta solo un paese. A causa di vincoli finanziari, gli investitori "da soli" si concentrano su immobili di basso valore. Investire in data center, uffici, centri commerciali è oltre la portata finanziaria e la competenza della maggior parte dei singoli investitori. La soluzione è investire in un REIT che ti permetta di acquisire quote dei migliori immobili del mondo. Tutto ciò di cui hai bisogno è l'accesso ai mercati esteri.

Storia

I REIT sono una forma sempre più popolare di organizzazione aziendale negli Stati Uniti. REIT è diverso Real Estato IINVESTIMENTI Truggine. È un'azienda che possiede, gestisce o finanzia immobili generatori di reddito.

Questa formula è stata istituita nel 1960 con la firma del Real Legge sugli investimenti immobiliari. Da quel momento in poi, l'investitore potrebbe acquistare azioni del portafoglio immobiliare commerciale. All'inizio erano principalmente centri commerciali. Alla fine degli anni '60 apparvero i REIT ferroviari (ad esempio con trazione). Ancora oggi un rappresentante di questo tipo di REIT è quotato alla borsa americana. È una società Power REIT (ticchettio: PM).

I REIT moderni sono stati creati insieme alla riforma fiscale del 1986. Quindi il REIT ha ottenuto il diritto di gestire e gestire immobili. In precedenza, erano principalmente utilizzati per possedere e finanziare immobili. Negli anni successivi, il numero di settori in cui operano i REIT è cresciuto. Un esempio è Getty Realty, che è quotata in borsa. L'azienda possiede, affitta e finanzia negozi, distributori di benzina e autolavaggi.

Requisiti che devono essere soddisfatti dai REIT

Per qualificarsi come REIT negli Stati Uniti, un'azienda deve soddisfare i seguenti requisiti:

• Deve essere in uno dei 50 stati o nel Distretto di Columbia
• Avere azioni negoziabili o certificati di investimento
• Nel primo anno dalla fondazione, hai almeno 100 investitori
• L'impresa non può essere una banca o una compagnia di assicurazioni
• Paga almeno il 90% dei profitti sotto forma di dividendi
• La regola 5/50 deve essere rispettata, ovvero i primi 5 investitori non possono possedere più del 50% delle azioni
• Il 75% dell'utile lordo deve provenire da attività immobiliari (redditi da locazione, finanziamento immobiliare)
• 75% del patrimonio investito nel segmento immobiliare (immobiliare, prestiti, MBS)

Tipi di REIT

Il Real Estate Investment Trust può essere suddiviso in come e da chi possono essere acquistate le azioni. Può distinguere:

• Pubblico, ammesso alla negoziazione - si tratta di REIT le cui azioni possono essere acquistate e vendute in borsa. Il REIT è registrato presso la SEC (l'equivalente americano del KNF). Circa 200 rappresentanti di società di questo tipo sono quotati alla borsa americana. Alcuni dei REIT sono componenti di indici come S&P 500, S&P 400 o Russell 2000.
• Pubblico, non ammesso alla negoziazione - questo tipo di REIT è noto come PNLR (Public Non-Listed REIT). Questo tipo di società è registrata presso la SEC, ma le azioni non sono disponibili per il commercio pubblico. Tuttavia, i REIT hanno il diritto di effettuare acquisti di azioni. A loro volta, gli investitori possono acquistare e vendere privatamente quote di mercato over-the-counter. L'investimento minimo in questo tipo di società varia da $ 1000 a $ 2500.
• Privato: Si tratta di trust non registrati presso la SEC. Per questo motivo non sono ammessi alla negoziazione in borsa. Di conseguenza, vengono acquistati da investitori istituzionali.

Un'altra divisione è il tipo di attività di proprietà del Real Estate Investment Trust. Questi sono:

• Equità REIT - questo è il tipo più numeroso. Possiedono, gestiscono e gestiscono immobili che generano reddito. Il reddito principale proviene dai canoni di locazione degli inquilini. Un'altra fonte di entrate sono le commissioni di gestione.
• Mutuo REIT - è un tipo di impresa interessante. Si concentrano sulla fornitura di finanziamenti nel mercato immobiliare. Questi possono essere investimenti in titoli garantiti da ipoteca (MBS) o organizzazione di prestiti diretti. Il profitto principale è generato dal margine di interesse netto, ovvero la differenza tra l'interesse sui fondi investiti e il costo di finanziamento dell'investimento.
• REIT ibrido - questa è una combinazione di entrambi i REIT precedenti. Tali società hanno sia un portafoglio immobiliare che un segmento di attività di finanza immobiliare.

Settori in cui operano i REIT

I REIT operano in molti settori diversi, tra cui:

• Centri commerciali
• Centri dati
• Opieka zdrowotna
• uffici
• Edifici industriali
• infrastruttura
• telecomunicazione
• Prigioni

Come investire in REIT?

Questa è sicuramente un'idea di investimento interessante. Una buona rappresentazione dei potenziali guadagni del mercato immobiliare è l'indice S&P Global REIT, che negli ultimi 10 anni ha raggiunto un rendimento totale (al netto dei dividendi, al lordo delle imposte) del 7%. L'aumento dei prezzi del solo indice è stato del 2,6%. La differenza è dovuta alla costruzione dei REIT, che devono distribuire la maggior parte dei loro profitti sotto forma di dividendi, il che aumenta il tasso di rendimento ottenuto dall'investitore. La tabella seguente mostra il tasso di rendimento annuo medio (CARG%) al 10 novembre 2020.

I modi più popolari per investire denaro in REIT sono:

• REIT quotati in borsa
• ETF

Azioni ed ETF nel mercato REIT

Gruppo immobiliare Simon (SPG)

È uno dei componenti l'indice S&P 500. È il più grande fondo che opera come proprietario e gestore di centri commerciali negli Stati Uniti. A fine 2019 detenevano partecipazioni in 204 property (di cui 106 centri commerciali, 69 Premium Outlet, 4 lifestyle center) operanti negli USA. Simon è presente in 37 stati e Porto Rico. SPG ha anche interessi in 29 strutture in Asia, Europa e Canada.

L'azienda genera la maggior parte dei suoi ricavi da canoni fissi a seconda delle dimensioni dello spazio affittato e delle vendite realizzate dall'inquilino. Per molti anni è stata una società stabile che, essendo una REIT, ha generosamente condiviso i suoi profitti con gli azionisti. A causa delle sue attività, l'azienda è sensibile alla situazione finanziaria dei suoi inquilini. Di regola, l'azienda non ha avuto grossi problemi con il riempimento dei suoi centri commerciali. La situazione ha iniziato a cambiare nel marzo 2020. COVID-19 ha ridotto il traffico nei centri commerciali, il che ha avuto un impatto sulla solvibilità dei venditori. L'azienda ha dichiarato di aver raccolto solo il 51% degli affitti tra maggio e aprile. Nel terzo trimestre del 2020, i ricavi della società sono stati pari a $ 1,06 miliardi, il che significa una diminuzione di oltre il 25%. L'utile netto è diminuito di oltre il 73% a 145,9 milioni di dollari. Il peggioramento delle condizioni degli inquilini ha influito sul prezzo SPG, che è diminuito di oltre il 50% durante l'anno.

Grafico Simon Property Group, intervallo W1. Fonte: xNUMX XTB.

ETF immobiliare Vanguard (VNQ)

Un altro modo per investire in REIT è acquistare ETF con esposizione a questo segmento immobiliare. Un esempio sono i gruppi Vanguard Real Estate ETF oltre 180 società che operano come REIT. È un punto di riferimento per l'ETF Indice MSCI US Investable Market Real Estate 25/50.

• Emittente: Vanguard
• Asset under management (AUM): $ 29,96 miliardi
• Commissioni annuali: 0,12%
• Fatturato medio giornaliero (45 giorni): 335,3 milioni di dollari

Di seguito è riportato un elenco delle prime 10 posizioni ETF alla fine del terzo trimestre 2020

L'ETF è molto ben diversificato e ha un'esposizione al mercato dei data center, alle telecomunicazioni e ai settori sanitario. L'ETF include anche il Simon Property Group con una quota dell'1,56%.

Grafico ETF Vanguard Real Estate, intervallo W1. Fonte: xNUMX XTB.

Vantaggi e svantaggi dell'investimento in un REIT

Vantaggi

Investire in REIT consente all'investitore di diversificare il proprio portafoglio con immobili di alta qualità. In caso di acquisto di REIT o ETF quotati, l'investitore guadagna anche una liquidità molto elevata delle proprie attività. Questo è uno dei vantaggi che, ad esempio, gli appartamenti in affitto non possono fornire. Un altro vantaggio è la possibilità di investire nello sviluppo di segmenti di mercato inaccessibili al "comune investitore". Un esempio è il mercato dei data center o degli operatori penitenziari. Il loro prossimo vantaggio rispetto all'investimento immobiliare "ordinario" è la diversificazione geografica. È anche una posizione interessante per gli investitori alla ricerca di attività da aggiungere al proprio portafoglio di dividendi.

difetti

Quando si investe in singoli REIT, è essenziale comprendere l'attività dell'azienda. Simon Property Group, che ha sofferto durante il coronavirus, può essere citato come esempio. A sua volta, Equinix, la cui attività di costruzione e gestione di data center non è stata "infettata" COVID-19. Per alcuni investitori, lo svantaggio di investire in attività REIT è la necessità di pagare un dividendo elevato. A causa della necessità di condividere il 90% degli utili con gli investitori sotto forma di dividendi, lo sviluppo di società di questo tipo richiede l'utilizzo di finanziamenti esterni. Ciò limita il potenziale di ridimensionamento e aumenta i costi della leva finanziaria e degli interessi. Inoltre, sarebbe più vantaggioso per gli investitori a lungo termine riacquistare azioni, il che eviterebbe la necessità di pagare le tasse sui dividendi. Un altro aspetto negativo è la volatilità del mercato, che "non è visibile" nel classico mercato immobiliare.