Il mercato immobiliare cinese: tutto quello che c'è da sapere al riguardo

Le recenti turbolenze con la società cinese Evergande Group hanno nuovamente attirato l'attenzione sul mercato immobiliare nel Medio Regno. È un settore interessante. L'enorme popolazione (circa 1,4 miliardi di persone) e il rapido aumento dei salari reali hanno contribuito alle previsioni ottimistiche per questo mercato. Le città di livello 1 erano particolarmente popolari (incl. Pekin, cantone, Shanghai) e Tier 2. Tuttavia, non tutti erano ottimisti su questo mercato. Per oltre un decennio, si è sentito dire che il mercato immobiliare in Cina è un perdente e sta affrontando una correzione. Qualcuno ha citato Chinageddon, la crisi economica di questo Paese che sarà causata dallo scoppio della bolla immobiliare. Finora non è successo niente del genere.

Fonte cantonale: www.xinhuanet.com

Lo straordinario sviluppo del mercato immobiliare ha fatto sì che la Cina abbia già raggiunto l'"Occidente" in molte statistiche. Ad esempio, l'area residenziale media pro capite era di circa 2017 piedi quadrati nel 450. Questo indicatore è superiore a quello della Spagna (circa 400) e comparabile con Francia e Gran Bretagna. Si noti che il PIL pro capite corretto per la parità del potere d'acquisto è inferiore in Cina rispetto all'Europa occidentale.

L'indicatore che racconta l'importanza del mercato immobiliare nell'economia cinese è rapporto attività immobiliare/PIL. Negli Stati Uniti si aggira intorno al 17%. In Francia e Gran Bretagna, il rapporto tra queste variabili era di circa il 20%. In Cina, il tasso era del 2017% nel 29, superiore a quello della Spagna durante lo scoppio della bolla immobiliare. Vale la pena notare che il rapporto tra le vendite sul mercato immobiliare e il solo PIL ha raggiunto il 2019% nel 10.

Anche le economie regionali hanno beneficiato del crescente mercato immobiliare. Il reddito della provincia dalla vendita di terreni rappresentava spesso il 20-40% del reddito totale (secondo S). Grazie a questa fonte, le province potrebbero coprire le spese per l'istruzione, l'assistenza sanitaria e i progetti infrastrutturali.

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Urbanizzazione in Cina

Insieme all'apertura dell'economia cinese al mondo, c'è stato un processo di forte urbanizzazione. Le regioni dell'Oceano erano le finestre sul mondo. Ciò era dovuto a ragioni logistiche (minori costi di trasporto per le merci esportate) e alla politica del governo cinese, che creava zone economiche speciali nelle province costiere. Ciò ha stimolato lo sviluppo di città come Guangzhou, Shenzhen, Shanghai e Dalian. Ciò diede inizio a una vera e propria "migrazione dei popoli". Molti giovani dalle campagne venivano dall'interno per lavoro. Ciò ha causato un "boom" nel mercato immobiliare. Nel 1982 solo il 20% della popolazione viveva nelle città, vale la pena ricordare che nel 1953 il tasso era del 13,3%. Dopo la trasformazione dell'economia, l'urbanizzazione crebbe rapidamente. Già nel 2005 il 43% dei cittadini cinesi viveva in città. Nel 2020 l'urbanizzazione è stata del 60,6%. In meno di 40 anni, c'è stato un aumento senza precedenti della domanda di nuovi appartamenti. Gli sviluppatori immobiliari ne hanno approfittato, poiché spesso vendevano i loro appartamenti "sul tronco".

Fonte: scoopnest

Città fantasma e posti vacanti

Nel 2011, in Cina c'erano circa 64 milioni di posti vacanti. Le offerte di lavoro comprendono sia edifici singoli che appartamenti in edifici plurifamiliari. Certo, questo è un numero scioccante, ma bisogna tener conto delle dimensioni della Cina, con oltre 1,3 miliardi di persone. Nel 2019, il numero di posti vacanti è stato di 65 milioni. Ciò significava che circa il 20% di tutti gli appartamenti nelle città cinesi era vuoto. Per fare un confronto, negli Stati Uniti, questo rapporto era del 7%. Tuttavia, secondo il professor Gan Li della Southwestern University of Finance and Economics (Chegdu), il tasso di posti vacanti è di circa 50 milioni.

Ci sono anche luoghi con nome "Città fantasma"che sono costruiti "per il futuro"per sostenere i piani di urbanizzazione del governo. La società cinese Baidu (proprietaria del popolare motore di ricerca in Cina) ha selezionato diverse città in base alla loro attività online, dove il tasso di "residenza" è del 10% o meno. Queste sono città come Kongbashi e Tongliao. A volte la costruzione di città deriva da piani governativi riguardanti, ad esempio, l'ubicazione di potenziali poli industriali.

Appartamenti - la risorsa preferita dei cinesi

Per molti cinesi il mercato immobiliare è una “scelta naturale” per investire fondi liberi. L'aumento dei prezzi negli ultimi decenni ha creato la convinzione che i prezzi degli immobili in Cina possano solo aumentare. Allo stesso tempo, investire in borsa non è ancora molto popolare. Limitata è invece l'offerta di obbligazioni per i clienti privati, il che deriva dal fatto che le imprese preferiscono ricorrere ai prestiti bancari.

Non sorprende quindi che oltre il 60% degli asset cinesi siano immobiliari. Per molti è un investimento di capitale per una progressiva urbanizzazione. Nel prossimo decennio, oltre 300 milioni di persone provenienti dalle aree rurali si trasferiranno nelle città. Per questo motivo le persone benestanti stanno acquistando appartamenti che ora sono vuoti ma da riempire con i nuovi arrivati ​​dall'interno. A causa del fatto che i prezzi degli immobili erano in costante aumento, la mancanza di flusso di cassa attuale derivante dall'affitto di appartamenti non era un problema.

Fonte: snipped.finance

Aumento dei prezzi degli immobili

Un indicatore che aggrega i prezzi degli immobili in Cina è CNRPPI (Indice dei prezzi nominali degli immobili residenziali in Cina), predisposto dalla Banca dei regolamenti internazionali. Negli anni 2005 - 2020 è aumentato di oltre l'86%. Negli ultimi 10 anni l'indice è aumentato del 41%, ma solo del 10% in termini reali. IN Australia gli aumenti dei prezzi reali sono stati del 15% nello stesso periodo, in Finlandia (+ 1%), Francia (+ 6%) e Corea del Sud (+ 10%). Come puoi vedere, la crescita dei prezzi degli immobili in Cina non è stata dinamica negli ultimi anni. Per fare un confronto, nel periodo 2010 - 2020 la crescita dei prezzi reali degli immobili in India è stata superiore al 70%.

Tuttavia, l'indice aggregato è solo una parte della verità sul mercato immobiliare in Cina. Secondo l'Ufficio nazionale di statistica, nel 2021 a Pechino il prezzo medio per metro quadrato era di 42,3 mila. RMB. Nel 2008 erano circa 11. RMB per m2. Negli anni 2010 - 2015, il prezzo al metro quadrato in questa città era stabile e ammontava a circa 20 mila PLN. RMB. Poi il prezzo è raddoppiato in 5 anni.

L'aumento dei prezzi degli immobili rende sempre più difficile per la famiglia cinese media acquistare immobili. Il quotidiano cinese Global Times, in un articolo del 2018 sui vincoli chiave del costo delle abitazioni al consumo cinese, ha affermato che nelle città di livello 1 il rapporto prezzo/reddito familiare annuo era superiore a 50. Un importo "ragionevole" è considerato 3-6. . Nelle città Tier 3 e Tier 4, il rapporto variava da 30 a 40. La limitata disponibilità di appartamenti ha attirato l'attenzione del governo, che “preferirebbe” che i prezzi fossero più abbordabili.

L'aumento dei prezzi degli affitti era un altro problema. In città come Shanghai, Pechino, Tiajin o Guangzhou, il prezzo dell'affitto di un appartamento rappresentava circa il 60% dello stipendio medio (dati: settore degli alloggi privati ​​formali, lavoro di Li Sun intitolato Accessibilità abitativa nelle città cinesi).

passivo

Per il governo, l'aumento dei prezzi degli immobili è diventato un grosso problema. L'aumento dei prezzi degli immobili ha ostacolato la mobilità sociale ed è stato uno dei fattori che ha scoraggiato i giovani cinesi dal mettersi su famiglia. Per questo motivo ci sono piani per raffreddare il mercato immobiliare.

Il periodo di "deleveraging" dell'economia ha coinciso con il tentativo di raffreddare il mercato immobiliare. La Cina ha un livello molto elevato di debito privato (non finanziario), che supera il 200% intorno al 2016. Per confronto, negli Stati Uniti nel 2008 il suddetto rapporto era del 170%. La limitazione del prestito da parte delle banche ha avuto un impatto, tra l'altro, in nel settore immobiliare, perché gli sviluppatori non hanno avuto tale "facilità" nell'aumento del loro debito. Ciò ha permesso di "mantenere" il livello del debito in rapporto al PIL, fino al COVID-19, quando questo tipo di debito è salito al 225% del PIL.

Tuttavia, il raffreddamento della situazione economica, insieme alle difficoltà nel finanziamento dei prestiti, ha causato ad alcuni sviluppatori problemi di liquidità. Ciò era dovuto all'enorme spesa in "banche della terra" per riservare buone posizioni per futuri sviluppi abitativi. Allo stesso tempo, l'aumento della domanda ha incoraggiato gli sviluppatori a fare investimenti speculativi, dove il livello degli appartamenti acquistati in fase di costruzione era basso.

Un altro problema era la volontà degli sviluppatori di "diversificare" le loro attività, anche se i manager non avevano esperienza in un dato settore. Un esempio è l'investimento di Evergrande nel mercato delle auto elettriche molto esigente. NSShelf ha investito 2019 miliardi di dollari nel 23 in uno stabilimento di auto elettriche e due fabbriche di batterie per veicoli elettrici a Guangzhou. Attualmente, China Evergrande New Energy Vehicle Group ha enormi problemi nel portare avanti i suoi ambiziosi piani di investimento.

I progetti ambiziosi dovevano essere finanziati dal debito. Per molte aziende di questo settore, il finanziamento del debito non è insolito. La leva applicata correttamente può aiutare le aziende ad allargare le ali più velocemente. Tuttavia, se il denaro preso in prestito viene investito in progetti commerciali deboli, con un ROIC basso, prima o poi sorgeranno problemi.

Problemi di Evergrande

Evergrande è "l'eroe" delle ultime settimane. È uno dei più grandi sviluppatori residenziali in Cina. L'azienda è stata fondata nel 1996 da Xu Jiayin. Evergrande ha beneficiato del tremendo ritmo di urbanizzazione della Cina. Nel 2009, la società ha fatto il suo debutto alla Borsa di Hong Kong. L'azienda vende i suoi appartamenti alla classe media e alta. Alla fine di giugno 2021, la società possedeva una banca fondiaria di 214 milioni di metri quadrati (GFA) per la quale la società aveva pagato un totale di 460 miliardi di RMB. Circa il 70% della banca del terreno si riferisce a terreni situati nelle regioni Tier 1 e Tier 2. Nel primo semestre le vendite dei contratti sono aumentate solo del 2,3% a/a, nonostante il fatto che in termini di GFA le vendite siano aumentate dell'11%. Ciò significava che l'azienda iniziò a vendere appartamenti più economici e a utilizzare promozioni più grandi. Nonostante la difficile situazione di liquidità, Evergrande ha lanciato 6 progetti nei primi 2021 mesi del 65 (compresi Pechino, Guangzhou e Shenzhen). La capitalizzazione attuale è di circa 35 miliardi di HKD (dollaro di Hong Kong). 

I problemi finanziari di Evergrande sono noti da diversi trimestri. L'azienda è nota per il suo slancio. Di seguito presentiamo un esempio di coronamento di slancio. Per la sua squadra di calcio, il Guangzhou FC (ex Guangzhou Evergrande Taobao Football Club), ha avviato un progetto per costruire uno stadio da 100 posti (più del Camp Nou in Catalogna). L'attuale stato di avanzamento dei lavori è il seguente:

Fonte: reuters.com

Il progetto costerà 1,9 miliardi di dollari e sarà uno dei fiori all'occhiello di Guangzhou. Lo stadio dovrebbe essere pronto entro la fine del 2022. Secondo il progetto, lo stadio sembrerà un fiore di loto. Di seguito l'aspetto finale dello stadio:

Fonte: Evergrande

Attualmente ci sono piani per rivendere il progetto al Guangzhou City Construction Investment Group. Anche la squadra di calcio del Guangzhou FC, che sta cercando un nuovo sponsor, ha problemi finanziari.

Il processo di ristrutturazione si applica non solo ai progetti di sviluppo, ma anche alle quote di Evergrande in altre attività. A fine settembre, la società ha annunciato di aver trovato un acquirente per una quota del 19,93% in Shengjing Bank per 1,55 miliardi di dollari. Tuttavia, è ancora una goccia nell'oceano delle esigenze dell'azienda. In fase di ristrutturazione anche l'azienda che produce e vende auto elettriche. Attualmente, secondo CNWire, Evergrande ha incaricato i dipendenti di ricerca e sviluppo (non correlati ai modelli Hengchi 5 e Hengchi 6) di rimanere in vacanza fino a ottobre.

Fonte: Hengchi Electric Cars

I debiti della società si aggirano intorno ai 300 miliardi di dollari. Va ricordato che la società ha ancora asset molto ingenti che Evergrande proverà a liquidare. Il problema, tuttavia, è che ha bisogno di soldi in fretta. Ciò significa che potrebbe essere necessario vendere con uno sconto rispetto alla valutazione contabile. Per ora la società sta cercando di raggiungere un accordo con i creditori, di cui si parlava nel bando del 22 settembre. I prossimi mesi danno una risposta se la società sarà in grado di ristrutturare il proprio debito.

Sviluppatori cinesi

Di seguito è riportato un breve riassunto di sviluppatori cinesi selezionati. Alcuni di loro si concentrano sugli investimenti nelle città meno sviluppate (Tier 3 e Tier 4). Altri, a loro volta, preferiscono sviluppare progetti di sviluppo nelle città cinesi più ricche (Tier 1 e Tier 2). vi invitiamo a leggere

Aziende del giardino di campagna

L'azienda è stata fondata nel 1992. La sua sede è a Foshan. Country Garden Holdings è una holding e uno sviluppatore immobiliare. La maggior parte dei progetti sono realizzati nella Cina continentale. L'azienda si occupa della costruzione di edifici residenziali (appartamenti, condomini), parcheggi e negozi di cancelleria. Inoltre, l'azienda si occupa della costruzione e gestione di hotel. Alla fine di giugno 2021, l'azienda stava sviluppando oltre 3 progetti in 100 regioni. La maggior parte dei progetti sono sviluppati a Guangzhou (Guangdong) - 582. La successiva in termini di progetti è la regione del Jiangsu (381). L'azienda sta anche investendo in una banca fondiaria. In termini di area, dominano le regioni meno sviluppate (livello 3-4). Queste regioni rappresentano l'84% degli acquisti recenti. Nel primo semestre del 2021, la società ha acquistato 219 appezzamenti di terreno, pagandoli 88,4 miliardi di RMB. Country Garden Holdings ha anche una serie di attività collaterali. Sviluppa, tra l'altro, il segmento dei robot da costruzione e dei robot per l'industria alberghiera e della ristorazione. La società è quotata alla Borsa di Hong Kong (ticker: 2007). La capitalizzazione attuale è di oltre 170 miliardi di dollari di Hong Kong.

Cina Vanke Co

Fonte: caixinglobal

Le origini dell'azienda risalgono al 1984. Dall'inizio della sua attività, l'azienda è stata associata alla città in via di sviluppo dinamico - Shenzhen. È quotata alla borsa di Shenzhen dal 1991. È stata la seconda IPO nella storia di questa borsa valori. La società genera la maggior parte dei suoi ricavi dal mercato immobiliare. L'attività principale dell'azienda è la progettazione, lo sviluppo e la vendita di appartamenti. A fine giugno 2021, la società aveva progetti (in sviluppo o pianificati) di 160,66 milioni di metri quadrati (GFA - Gross Floor Area). Di cui 112,83 milioni di m2 attualmente in costruzione e 47,83 milioni di m2 in progettazione. Il prezzo medio per m2 di terreno nei nuovi progetti è di 7,5 mila PLN. RMB. Costi così elevati per l'acquisto di terreni sono dovuti a progetti su larga scala a Shanghai. L'azienda fornisce anche servizi di locazione immobiliare. Dispone di circa 148 appartamenti in 000 città. Attualmente circa il 33% degli appartamenti è affittato. La società fornisce anche servizi di gestione immobiliare e ha un'attività di magazzino. Attualmente, la capitalizzazione della società è di oltre 95 miliardi di HKD.

Sunac Cina Holdings

L'azienda è stata fondata nel 2003. L'attività principale dell'azienda è la progettazione, costruzione e vendita di appartamenti. Inoltre, Sunac China Holdings e le sue controllate operano nel mercato immobiliare commerciale. L'azienda è cresciuta anche attraverso acquisizioni. Il più famoso di questi è stato l'acquisizione di 13 progetti "turistici" da Dalian Wanda per $ 6,6 miliardi (2017). Nello stesso anno, Sunac ha anche acquisito quote del servizio di streaming Le.com. Tali azioni fanno parte della strategia di "diversificazione" popolare in Cina. Tuttavia, va tenuto presente che oltre il 90% dei ricavi è ancora generato dalle attività core (vendita di immobili). Nella prima metà del 2021, la società ha generato circa il 2,5% dei ricavi dalla gestione immobiliare. Sunac è ​​quotata alla Borsa di Hong Kong dal 2010 (ticker: 1918). L'attuale capitalizzazione è inferiore ai 70 miliardi di dollari di Hong Kong.

Territorio e investimenti all'estero in Cina

Fonte: investopoli.com

L'azienda è stata fondata nel 1979 a Hong Kong. È una consociata della China State Construction Engineering Corporation Limited (CSCEC). La società inizialmente operava come società di costruzioni che sviluppava progetti infrastrutturali a Hong Kong, Macao e nella Cina continentale. Nel 1992, l'azienda ha fatto il suo debutto alla Borsa di Hong Kong. Nel 2007, è entrata a far parte dell'indice Hang Seng. È il più grande sviluppatore e operatore di edifici per uffici in Cina. Dall'inizio degli anni 'XNUMX, l'azienda sviluppa progetti abitativi. Negli ultimi 40 anni, l'azienda ha completato 1700 progetti di sviluppo in Cina continentale, Hong Kong, Macao, New York, Sydney e Singapore. L'area degli edifici residenziali completati ha superato i 200 milioni di metri quadrati.

Proprietà Poly

La storia dell'azienda risale al 1973. Le sue sedi sono a Hong Kong e Shanghai. Poly Property è una consociata di China Poly Group. L'azienda progetta e sviluppa progetti di sviluppo. Poly Property si concentra su progetti nelle categorie di fascia media e alta. L'azienda aumenta costantemente il prezzo medio al metro quadro dell'appartamento venduto. Nella prima metà del 2021 erano 13,8 mila. RMB per m2 (Cina continentale). Nel 2019, Poly Property ha venduto appartamenti a un prezzo medio di 12,5 mila PLN. RMB per m2. Tuttavia, il prezzo varia in base alla regione. A Hong Kong sono 344 mila. RMB per 1 m2, nel delta del fiume Yangtze 20,3 mila. RMB per 1m2. D'altra parte, nelle regioni meno sviluppate, il prezzo al metro quadrato non supera i 10 RMB. I prezzi indicati si riferiscono a "vendita identificata". Se si tiene conto della "vendita a contratto", cioè dell'acquisto di un "buco in terra", allora il prezzo medio per 000 mq è di oltre 1 mila. RMB. La società investe anche in una "banca della terra" con una stima di 2 milioni di GFA. Principalmente incentrato sulle città di livello 17,5 (16%) e di livello 1 (18%). L'attuale capitalizzazione della società è di 2 miliardi di HKD.

Proprietà Shimao

Fonte: proprietà di Shimao

L'azienda è stata fondata nel 2001 grazie al miliardario cinese Hui Wing Mau. Dopo cinque anni, ha fatto il suo debutto alla borsa di Hong Kong. L'azienda si occupa della realizzazione di edifici residenziali, uffici, alberghi e capannoni industriali. Concentra le sue attività nelle regioni di Tier 1 (24% delle vendite nel 2020) e Tier 2 (41% delle vendite nel 2020). Le maggiori vendite sono generate a Guangzhou, Pechino, Fuzhou e Hangzhou. Nel primo semestre le vendite dei contratti sono state pari a 152 miliardi di RMB e sono aumentate del 38% a/a. Il prezzo medio per 1 metro quadrato di un appartamento ammontava a 17,7 mila PLN. RMB. L'azienda investe anche in una banca fondiaria. Nella prima metà dell'anno, l'azienda ha investito in 19 lotti di 3 milioni di metri quadrati (GFA). La società ha pagato 20,1 miliardi di RMB per loro. La banca del terreno è di circa 73 milioni di metri quadrati in totale (in più di 100 città). I progetti di sviluppo sono già in fase di sviluppo su 50,7 milioni di m2. Circa il 75% della banca del territorio si trova nel livello 1 e nel livello 2. L'attuale capitalizzazione della società supera i 49 miliardi di RMB.

Somma

I problemi delle società immobiliari in Cina possono paradossalmente essere una buona opportunità di investimento. Per le aziende con un bilancio solido e una gestione efficiente, il periodo di turbolenza del mercato può consentire loro di rilevare a prezzi scontati molti progetti di investimento interessanti. L'urbanizzazione in Cina continuerà. Per questo motivo è da attendersi un ulteriore aumento della domanda di nuovi appartamenti. Il panico del mercato sta sopravvalutando tutte le società del settore, ma per alcune società il calo dei prezzi delle azioni potrebbe essere esagerato. Eliminare questo mercato dagli attori più deboli può essere positivo per l'industria nel suo insieme. La crisi del 2007-2009 negli Stati Uniti non ha "ucciso" tutti gli sviluppatori. Attualmente, alcuni di essi sono valutati più in alto rispetto al picco della bolla immobiliare americana (es. DR Horton). Ecco perché vale la pena osservare il mercato immobiliare cinese, dove potrebbero esserci interessanti opportunità di investimento. Naturalmente, va tenuto presente che se il governo cinese vuole tagliare i margini in questo settore, lo porterà. Tuttavia, se il mercato continua a diminuire, per molti sviluppatori cinesi il rapporto rischio-rendimento sarà molto allettante.