Le marché immobilier chinois - tout ce que vous devez savoir à ce sujet

Les récentes turbulences avec la société chinoise Evergande Group ont une nouvelle fois attiré l'attention sur le marché immobilier de l'Empire du Milieu. C'est un secteur intéressant. L'énorme population (environ 1,4 milliard de personnes) et l'augmentation rapide des salaires réels ont contribué aux prévisions optimistes pour ce marché. Les villes de niveau 1 étaient particulièrement populaires (incl. Pekin, Canton, Shanghaï) et Tier 2. Cependant, tout le monde n'était pas optimiste quant à ce marché. Depuis plus d'une décennie, on entend que le marché immobilier en Chine est perdant et fait face à une correction. Certains ont évoqué Chinageddon, la crise économique dans ce pays qui sera provoquée par l'éclatement de la bulle immobilière. Rien de tel ne s'est produit jusqu'à présent.

Source cantonale : www.xinhuanet.com

L'étonnant développement du marché immobilier signifie que la Chine a déjà rattrapé "l'Occident" dans de nombreuses statistiques. Par exemple, la propriété résidentielle moyenne par habitant était d'environ 2017 pieds carrés en 450. Cet indicateur est plus élevé qu'en Espagne (environ 400) et comparable à la France et la Grande-Bretagne. A noter que le PIB par habitant corrigé de la parité de pouvoir d'achat est plus faible en Chine qu'en Europe occidentale.

L'indicateur qui renseigne sur l'importance du marché immobilier dans l'économie chinoise est ratio activité immobilière/PIB. Aux États-Unis, il est d'environ 17 %. En France et en Grande-Bretagne, la relation entre ces variables était d'environ 20 %. En Chine, le taux était de 2017% en 29, plus élevé qu'en Espagne lors de l'éclatement de la bulle immobilière. Il est à noter que le ratio des ventes sur le marché immobilier au PIB atteint à lui seul 2019 % en 10.

Les économies régionales ont également profité de la croissance du marché immobilier. Les revenus de la province provenant de la vente de terres représentaient souvent 20 à 40 % du revenu total (selon Statesman). Grâce à cette source, les provinces pourraient couvrir les dépenses des projets d'éducation, de santé et d'infrastructure.

Assurez-vous de lire: Comment investir dans les indices asiatiques ? [Guider]

L'urbanisation en Chine

Parallèlement à l'ouverture de l'économie chinoise sur le monde, il y a eu un processus de forte urbanisation. Les régions au bord de l'océan étaient les fenêtres sur le monde. Cela était dû à des raisons logistiques (baisse des coûts de transport des marchandises exportées) et à la politique du gouvernement chinois, qui a créé des zones économiques spéciales dans les provinces côtières. Cela a stimulé le développement de villes telles que Guangzhou, Shenzhen, Shanghai et Dalian. C'est le début d'une véritable « migration des peuples ». Beaucoup de jeunes de la campagne sont venus de l'intérieur pour travailler. Cela a provoqué un "boom" sur le marché immobilier. En 1982, seulement 20% de la population vivait dans les villes, il convient de mentionner qu'en 1953 le taux était de 13,3%. Après la transformation de l'économie, l'urbanisation s'est accélérée. Dès 2005, 43% des citoyens chinois vivaient dans les villes. En 2020, l'urbanisation était de 60,6 %. En moins de 40 ans, il y a eu une augmentation sans précédent de la demande d'appartements neufs. Les promoteurs immobiliers en ont profité, car ils vendaient souvent leurs appartements « sur le tronc ».

Source : scoopnest

Villes fantômes et postes vacants

En 2011, il y avait environ 64 millions de places vacantes en Chine. Les logements vacants comprennent à la fois des immeubles individuels et des appartements dans des immeubles multifamiliaux. Bien sûr, c'est un chiffre choquant, mais l'échelle de la Chine, avec plus de 1,3 milliard d'habitants, doit être prise en compte. En 2019, le nombre de postes vacants s'élevait à 65 millions. Cela signifiait qu'environ 20% de tous les appartements dans les villes chinoises étaient vides. A titre de comparaison, aux États-Unis, ce ratio était de 7 %. Cependant, selon le professeur Gan Li de la Southwestern University of Finance and Economics (Chegdu), le taux de vacance est d'environ 50 millions.

Il y a aussi des lieux nommés "Villes fantômes"qui sont construits "pour le futur"pour soutenir les plans d'urbanisation du gouvernement. La société chinoise Baidu (propriétaire du moteur de recherche populaire en Chine) a sélectionné plusieurs villes en fonction de leur activité en ligne, où le taux de « résidence » est de 10 % ou moins. Ce sont des villes comme Kongbashi et Tongliao. Parfois, la construction de villes résulte de plans gouvernementaux concernant, par exemple, l'emplacement de pôles industriels potentiels.

Appartements - l'atout préféré des chinois

Pour de nombreux chinois, le marché immobilier est un « choix naturel » pour investir des fonds gratuits. La hausse des prix au cours des dernières décennies a fait croire que les prix de l'immobilier en Chine ne peuvent qu'augmenter. Dans le même temps, investir en bourse n'est toujours pas très populaire. En revanche, l'offre d'obligations pour les particuliers est limitée, ce qui résulte du fait que les entreprises préfèrent recourir aux prêts bancaires.

Il n'est donc pas surprenant que plus de 60% de la propriété chinoise soit de l'immobilier. Pour beaucoup, c'est un investissement de capital pour une urbanisation progressive. Au cours de la prochaine décennie, plus de 300 millions de personnes des zones rurales migreront vers les villes. Pour cette raison, les gens aisés achètent des appartements qui sont maintenant vides mais pour être remplis de nouveaux arrivants de l'intérieur. En raison du fait que les prix de l'immobilier augmentaient tout le temps, le manque de flux de trésorerie actuel provenant de la location d'appartements n'était pas un problème.

Source : snipped.finance

Les prix de l'immobilier augmentent

Un indicateur qui agrège les prix de l'immobilier en Chine est CNRPPI (Indice des prix nominaux des propriétés résidentielles en Chine), qui est préparé par la Banque des règlements internationaux. Dans les années 2005 - 2020, il a augmenté de plus de 86%. Au cours des 10 dernières années, l'indice a augmenté de 41 %, mais de seulement 10 % en termes réels. DANS Australie les hausses de prix réels ont été de 15 % sur la même période, en Finlande (+ 1 %), en France (+ 6 %) et en Corée du Sud (+ 10 %). Comme vous pouvez le constater, la croissance des prix de l'immobilier en Chine n'a pas été dynamique ces dernières années. À titre de comparaison, sur la période 2010-2020, la croissance des prix de l'immobilier en Inde a dépassé 70 %.

Cependant, l'indice agrégé n'est qu'une partie de la vérité sur le marché immobilier en Chine. Selon le Bureau national des statistiques, en 2021 à Pékin, le prix moyen du mètre carré était de 42,3 2008. RMB. En 11, il était d'environ 2 2010. RMB par m2015. Dans les années 20 - 5, le prix du mètre carré dans cette ville était stable et s'élevait à environ XNUMX XNUMX PLN. RMB. Puis le prix a doublé en XNUMX ans.

La hausse des prix de l'immobilier rend de plus en plus difficile pour la famille chinoise moyenne d'acheter un bien immobilier. Le quotidien chinois Global Times, dans un article de 2018 sur la contrainte clé du coût du logement à la consommation chinoise, a mentionné que dans les villes de niveau 1, le ratio prix/revenu annuel des ménages était supérieur à 50. Un montant « raisonnable » est considéré comme 3-6 . Dans les villes Tier 3 et Tier 4, le ratio variait de 30 à 40. La disponibilité limitée des appartements a attiré l'attention du gouvernement, qui « préférerait » que les prix soient plus abordables.

La hausse des prix de location était un autre problème. Dans des villes comme Shanghai, Pékin, Tiajin ou Guangzhou, le prix de la location d'un appartement représentait environ 60 % du salaire médian (données : Secteur du logement privé formel, ouvrage de Li Sun intitulé Abordabilité du logement dans les villes chinoises).

passif

Pour le gouvernement, la hausse des prix de l'immobilier est devenue un problème majeur. La hausse des prix de l'immobilier a entravé la mobilité sociale et a été l'un des facteurs qui ont découragé les jeunes chinois de fonder une famille. Pour cette raison, il est prévu de refroidir le marché immobilier.

La période de « désendettement » de l'économie a coïncidé avec la tentative de refroidissement du marché immobilier. La Chine a un niveau d'endettement privé (non financier) très élevé, dépassant les 200 % vers 2016. A titre de comparaison, aux États-Unis en 2008, le ratio mentionné ci-dessus était de 170 %. La limitation des prêts par les banques a eu un impact, entre autres, sur dans le secteur immobilier, car les promoteurs n'avaient pas une telle « facilité » à s'endetter. Cela a permis de "maintenir" le niveau d'endettement par rapport au PIB, jusqu'au COVID-19, où ce type de dette est passé à 225% du PIB.

Cependant, le refroidissement de la conjoncture, couplé à des difficultés de financement des crédits, a amené certains promoteurs à faire face à des problèmes de liquidité. Cela était dû aux énormes dépenses sur les "banques foncières" pour réserver de bons emplacements pour les futurs développements de logements. Dans le même temps, l'augmentation de la demande a incité les promoteurs à faire des investissements spéculatifs, où le niveau d'appartements achetés au stade de la construction était faible.

Un autre problème était la volonté des développeurs de « diversifier » leurs activités, même si les managers n'avaient aucune expérience dans un secteur donné. Un exemple est l'investissement d'Evergrande sur le marché très exigeant des voitures électriques. N.-É.En 2019, le plateau a investi 23 milliards de dollars dans une usine de voitures électriques et deux usines de batteries pour véhicules électriques à Guangzhou. Actuellement, China Evergrande New Energy Vehicle Group a d'énormes problèmes avec la poursuite de ses plans d'investissement ambitieux.

Les projets ambitieux devaient être financés par la dette. Pour de nombreuses entreprises de cette industrie, le financement par emprunt n'est pas inhabituel. Un effet de levier correctement appliqué peut aider les entreprises à déployer leurs ailes plus rapidement. Cependant, si l'argent emprunté est investi dans des projets commerciaux faibles, avec un faible ROIC, tôt ou tard des problèmes surgiront.

Problèmes d'Evergrande

Evergrande est le "héros" de ces dernières semaines. C'est l'un des plus grands promoteurs résidentiels de Chine. La société a été fondée en 1996 par Xu Jiayin. Evergrande a bénéficié de l'énorme rythme d'urbanisation de la Chine. En 2009, la société a fait ses débuts à la Bourse de Hong Kong. L'entreprise vend ses appartements à la classe moyenne et supérieure. Fin juin 2021, la société possédait une banque foncière de 214 millions de mètres carrés (GFA) pour laquelle la société avait payé un total de 460 milliards de RMB. Environ 70% de la réserve foncière concerne des terrains situés dans les régions Tier 1 et Tier 2. Au premier semestre, les ventes de contrats n'ont augmenté que de 2,3% a/a, malgré le fait qu'en termes de GFA les ventes ont augmenté de 11%. Cela signifie que l'entreprise a commencé à vendre des appartements moins chers et à utiliser des promotions plus importantes. Malgré la situation de liquidité difficile, Evergrande a lancé 6 projets au cours des 2021 premiers mois de 65 (y compris à Pékin, Guangzhou et Shenzhen). La capitalisation actuelle est d'environ 35 milliards de HKD (dollar de Hong Kong). 

Les problèmes financiers d'Evergrande sont connus depuis plusieurs trimestres. L'entreprise est connue pour son dynamisme. Ci-dessous, nous présentons un exemple de couronnement de l'élan. Pour son club de football, le Guangzhou FC (anciennement Guangzhou Evergrande Taobao Football Club), a lancé un projet de construction d'un stade de 100 000 places (plus que le Camp Nou en Catalogne). L'avancement actuel des travaux est le suivant :

Source : Reuters.com

Le projet coûtera 1,9 milliard de dollars et sera l'un des fleurons de Guangzhou. Le stade doit être prêt d'ici la fin de 2022. Selon le projet, le stade ressemblera à une fleur de lotus. Ci-dessous, l'aspect final du stade :

Source : Evergrande

Il est actuellement prévu de revendre le projet à Guangzhou City Construction Investment Group. Le club de football du Guangzhou FC, qui cherche un nouveau sponsor, a également des problèmes financiers.

Le processus de restructuration s'applique non seulement aux projets de développement, mais également aux actions d'Evergrande dans d'autres entreprises. Fin septembre, la société a annoncé avoir trouvé un repreneur pour une participation de 19,93 % dans Shengjing Bank pour 1,55 milliard de dollars. Cependant, il s'agit toujours d'une goutte dans l'océan des besoins de l'entreprise. L'entreprise qui fabrique et vend des voitures électriques est également en cours de restructuration. Actuellement, selon CNWire, Evergrande a demandé aux employés de R&D (non liés aux modèles Hengchi 5 et Hengchi 6) de rester en vacances jusqu'en octobre.

Source : voitures électriques Hengchi

Les dettes de l'entreprise sont d'environ 300 milliards de dollars. Rappelons que la société dispose encore de très gros actifs qu'Evergrande va tenter de liquider. Le problème, cependant, est qu'il a besoin d'argent rapidement. Cela signifie que vous devrez peut-être vendre à un prix inférieur à l'évaluation comptable. Pour l'instant, l'entreprise tente de trouver un accord avec les créanciers, ce qui a été évoqué dans l'annonce du 22 septembre. Les prochains mois donnent une réponse quant à savoir si l'entreprise sera en mesure de restructurer sa dette.

développeurs chinois

Vous trouverez ci-dessous un bref résumé des développeurs chinois sélectionnés. Certains d'entre eux se concentrent sur l'investissement dans des villes moins développées (Tier 3 et Tier 4). A leur tour, d'autres préfèrent développer des projets de développement dans les villes chinoises les plus riches (Tier 1 et Tier 2). nous vous invitons à lire

Pays Jardin Holdings

L'entreprise a été fondée en 1992. Son siège est à Foshan. Country Garden Holdings est une holding et un promoteur immobilier. La plupart des projets sont construits en Chine continentale. L'entreprise s'occupe de la construction d'immeubles résidentiels (appartements, condos), de stationnements et de papeteries. De plus, l'entreprise s'occupe de la construction et de la gestion d'hôtels. A fin juin 2021, l'entreprise développe plus de 3 100 projets dans 31 régions. La plupart des projets sont développés à Guangzhou (Guangdong) - 582. La deuxième plus grande zone de projets est la région du Jiangsu (381). L'entreprise investit également dans une banque foncière. En termes de superficie, les régions moins développées (Tier 3-4) dominent. Ces régions représentent 84 % des achats récents. Au premier semestre 2021, la société a acheté 219 parcelles de terrain, pour un montant de 88,4 milliards de RMB. Country Garden Holdings propose également un certain nombre d'activités annexes. Elle développe, entre autres, le segment des robots de construction et des robots pour l'hôtellerie et la restauration. La société est cotée à la Bourse de Hong Kong (ticker : 2007). La capitalisation actuelle est de plus de 170 milliards de dollars de Hong Kong.

Chine Vanke Co

Source : caixinglobal

Les origines de l'entreprise remontent à 1984. Dès le début de son activité, l'entreprise a été associée à la ville en plein développement - Shenzhen. Elle est cotée à la bourse de Shenzhen depuis 1991. Il s'agissait de la deuxième introduction en bourse dans l'histoire de cette bourse. L'entreprise tire l'essentiel de ses revenus du marché immobilier. L'activité principale de l'entreprise est la conception, le développement et la vente d'appartements. A fin juin 2021, l'entreprise dispose de 160,66 millions de mètres carrés (GFA - Gross Floor Area) de projets (en cours de développement ou prévus). Dont 112,83 millions de m2 sont actuellement en construction et 47,83 millions de m2 sont en cours de conception. Le prix moyen par m2 de terrain dans les nouveaux projets est de 7,5 mille PLN. RMB. Ces coûts élevés d'achat de parcelles sont dus à des projets à grande échelle à Shanghai. La société propose également des services de location immobilière. Il compte environ 148 000 appartements dans 33 villes. Environ 95% des appartements sont actuellement loués. La société fournit également des services de gestion immobilière et possède une entreprise d'entrepôt. Actuellement, la capitalisation de la société dépasse les 280 milliards de HKD.

Sunac China Holdings

La société a été fondée en 2003. L'activité principale de l'entreprise est la conception, la construction et la vente d'appartements. De plus, Sunac China Holdings et ses filiales opèrent sur le marché de l'immobilier commercial. L'entreprise s'est également développée grâce à des acquisitions. Le plus célèbre d'entre eux a été l'acquisition de 13 projets "touristiques" de Dalian Wanda pour 6,6 milliards de dollars (2017). La même année, Sunac a également acquis des actions du service de streaming Le.com. De telles actions font partie de la stratégie de « diversification » populaire en Chine. Cependant, il faut garder à l'esprit que plus de 90 % des revenus sont encore générés par des activités de base (vente de biens immobiliers). Au premier semestre 2021, la société a généré environ 2,5 % de son chiffre d'affaires en gestion immobilière. Sunac est cotée à la Bourse de Hong Kong depuis 2010 (ticker : 1918). La capitalisation actuelle est inférieure à 70 milliards de dollars de Hong Kong.

Terres et investissements à l'étranger en Chine

Source : investopoli.com

La société a été fondée en 1979 à Hong Kong. C'est une filiale de China State Construction Engineering Corporation Limited (CSCEC). La société fonctionnait initialement comme une entreprise de construction qui développait des projets d'infrastructure à Hong Kong, Macao et en Chine continentale. En 1992, la société a fait ses débuts à la Bourse de Hong Kong. En 2007, elle rejoint l'indice Hang Seng. C'est le plus grand développeur et exploitant d'immeubles de bureaux en Chine. Depuis le début des années XNUMX, l'entreprise développe des projets de logements. Au cours des 40 dernières années, la société a réalisé 1700 XNUMX projets de développement en Chine continentale, à Hong Kong, à Macao, à New York, à Sydney et à Singapour.. La superficie des bâtiments résidentiels achevés a dépassé les 200 millions de mètres carrés.

Propriété Poly

L'histoire de l'entreprise remonte à 1973. Son siège est à Hong Kong et Shanghai. Poly Property est une filiale de China Poly Group. L'entreprise conçoit et développe des projets de développement. Poly Property se concentre sur des projets dans les catégories moyen et haut de gamme. L'entreprise augmente constamment le prix moyen au mètre carré de l'appartement vendu. Au premier semestre 2021, il était de 13,8 mille. RMB par m2 (Chine continentale). En 2019, Poly Property a vendu des appartements à un prix moyen de 12,5 mille PLN. RMB par m2. Cependant, le prix varie selon les régions. A Hong Kong, il est de 344 mille. RMB par 1m2, dans le delta du fleuve Yangtze 20,3 mille. RMB pour 1m2. En revanche, dans les régions moins développées, le prix au mètre carré ne dépasse pas 10 000 RMB. Les prix mentionnés se rapportent à une "vente identifiée". Si l'on prend en compte la "vente contractée", c'est-à-dire l'achat d'un "trou dans le sol", le prix moyen pour 1 m2 est supérieur à 17,5 16. RMB. La société investit également dans une "banque foncière" avec un stock estimé à 1 millions de GFA. Principalement axé sur les villes de niveau 18 (2 %) et de niveau 65 (7 %). La capitalisation actuelle de la société est de XNUMX milliards de HKD.

Propriété Shimao

Source : Propriété Shimao

La société a été fondée en 2001 grâce au milliardaire chinois Hui Wing Mau. Après cinq ans, il a fait ses débuts à la bourse de Hong Kong. L'entreprise s'occupe de la construction de bâtiments résidentiels, de bureaux, d'hôtels et de bâtiments industriels. Elle concentre ses activités dans les régions Tier 1 (24 % des ventes en 2020) et Tier 2 (41 % des ventes en 2020). Les ventes les plus importantes sont générées à Guangzhou, Pékin, Fuzhou et Hangzhou. Au premier semestre, les ventes sous contrat se sont élevées à 152 milliards de RMB et ont augmenté de 38 % en glissement annuel. Le prix moyen pour 1 mètre carré d'un appartement était de 17,7 mille PLN. RMB. La société investit également dans une banque foncière. Au premier semestre, l'entreprise a investi dans 19 parcelles de 3 millions de mètres carrés (GFA). La société a payé 20,1 milliards de RMB pour eux. La réserve foncière est d'environ 73 millions de mètres carrés au total (dans plus de 100 villes). Des projets de développement sont déjà en cours de développement sur 50,7 millions de m2. Environ 75 % de la réserve foncière est située dans les niveaux 1 et 2. La capitalisation actuelle de la société dépasse 49 milliards de RMB.

Résumé

Les problèmes des sociétés immobilières en Chine peuvent, paradoxalement, être une bonne opportunité d'investissement. Pour les entreprises dotées d'un bilan solide et d'une gestion efficace, la période de turbulences sur les marchés peut leur permettre de reprendre de nombreux projets d'investissement intéressants à rabais. L'urbanisation en Chine va se poursuivre. Pour cette raison, il faut s'attendre à une nouvelle augmentation de la demande d'appartements neufs. La panique du marché surestime toutes les entreprises du secteur, mais pour certaines entreprises, la chute des cours des actions peut être exagérée. Purger ce marché des acteurs les plus faibles peut être bon pour l'industrie dans son ensemble. La crise de 2007-2009 aux États-Unis n'a pas « tué » tous les développeurs. Actuellement, certains d'entre eux sont mieux valorisés qu'au pic de la bulle immobilière américaine (ex : DR Horton). C'est pourquoi il vaut la peine d'observer le marché immobilier chinois, car il peut y avoir des opportunités d'investissement intéressantes. Bien sûr, il faut garder à l'esprit que si le gouvernement chinois veut réduire les marges dans ce secteur, il y conduira. Cependant, si les baisses du marché continuent, pour de nombreux développeurs chinois, le rapport risque-rendement sera très tentant.