So investieren Sie mit Aktien und ETFs in den Immobilienmarkt [Leitfaden]

In Zeiten niedriger Zinsen war die Investition in Immobilien eine Alternative für Suchende "Sicher" Gewinne mit einer höheren Rendite als Anleihen. Angelockt durch niedrige Finanzierungskosten profitierten Investoren in Mietimmobilien von der günstigen Spanne zwischen Darlehenszins und Mietrentabilität. Dies hat einige Immobilieneigentümer ermutigt, ihr Vermietungsgeschäft zu skalieren. Sie nutzten den durch die Wohnungen erwirtschafteten Überschuss, um die Zinsen und Kapitalraten der auf Kredit genommenen Folgewohnungen zu decken. Während es in einigen Ländern möglich ist, einen Kredit zu einem festen Zinssatz aufzunehmen, dominieren beispielsweise in Polen oder Finnland Kredite mit einem variablen Zinssatz. Nachfolgend finden Sie eine Aufschlüsselung der Zinssätze für variabel verzinsliche Hypothekendarlehen in den Ländern der Eurozone.

Źródło: Euro-Area-Statistics.org

Im Falle eines Anstiegs der Zinssätze haben variabel verzinsliche Darlehen höhere Schuldendienstkosten. Dies wiederum würde die Differenz zwischen den Zinskosten und der Mietrentabilität verringern.

Günstige Finanzierungen haben es den Menschen ermöglicht, Hypothekendarlehen zu historisch niedrigen Finanzierungskosten aufzunehmen. Die steigende Nachfrage ließ die Immobilienpreise steigen. Infolgedessen wuchs das Nettovermögen der Immobilienbesitzer. Auch Immobilienentwickler nutzten die niedrigen Zinsen. Sie könnten Investitionen günstig finanzieren. Gleichzeitig wurden Wohnungen aufgrund der hohen Nachfrage (was auch die niedrigen Fremdkapitalkosten stimulierte) auf dem Stumpf verkauft. Dank der starken Nachfrage nach Wohnungen konnten die Bauträger die steigenden Material- und Personalkosten an die Immobilienkäufer weitergeben. Unten ist ein Diagramm, das den US-Immobilienmarktindex zeigt. Wie Sie sehen können, gab es in den Jahren 2020 - 2022 eine Beschleunigung des Preiswachstums. Natürlich kann nichts unendlich wachsen, wie Investoren am US-Immobilienmarkt 2007 feststellen mussten. In vielen Fällen mussten sie über ein Jahrzehnt warten, bis die nominalen Preise wieder auf das Niveau vor Subprime zurückkehrten.

Źródło: Fred.stlouisfed.org

Die Investition in die Miete hat ihre Nachteile

Erstens ist die Liquidität von Anlagen viel geringer als bei erstklassigen Anleihen und Aktien. Das zweite Problem ist der Aufbau eines gut diversifizierten Immobilienportfolios. Es ist schwer, groß genug zu bauen, um Immobilien in verschiedenen Ländern und auf entgegengesetzten Kontinenten zu haben. Problematisch ist zudem die unterschiedliche Rechtsordnung, die in einigen Ländern den Eigentümer einer Immobilie und in einem anderen die Mieter schützen kann. In Spanien zum Beispiel unterstützt das Gesetz illegale Mieter, die sogenannten Kniebeugen. Im Jahr 2020 gab es hierzulande über 120 illegal besetzte Wohnungen und Häuser – was ist der Grund für dieses Phänomen? Das spanische Gesetz macht es viel schwieriger, illegale Mieter zu räumen, wenn Sie sie nicht innerhalb von zwei Tagen räumen. 

Auf dem Immobilienmarkt geht es jedoch nicht nur um Wohnungen und Häuser zur Miete. Sie können auch in Industrieimmobilien, Lagerhäuser, Hotels, Bürogebäude und Gesundheitsgebäude investieren. Auch für diese Investitionen lohnt sich ein diversifiziertes Immobilienportfolio. Die Erstellung eines solchen Portfolios ist für einen Anleger mit begrenztem Kapital grundsätzlich nicht möglich. Die Lösung ist zu nutzen ETFs Zugang zu vielen Segmenten des Immobilienmarktes geben. Einer der bekanntesten ist Vanguard Immobilien-ETFwodurch Sie Zugang zu einem wirklich diversifizierten Immobilienportfolio erhalten.

Gemäß den auf der Website von Vanguard veröffentlichten Daten wird das Fondsvermögen hauptsächlich investiert in:

• Spezialisierte REITs - 35,6 %,
• Wohn-REITs - 15,3 %,
• Industrie-REITs - 12,6 %
• Einzelhandels-REITs - 10,5 %,
• Gesundheits-REITs - 8,3 %.

Die größten Bestandteile des Index im Portfolio sind:

• Prolog,
• American Tower Corporation,
• Crown Castle International,
• Tagundnachtgleiche,
• Öffentliche Lagerung,
• Simon Immobiliengruppe,
• Brunnenturm,
• Digital Realty Trust.

PRÜFEN: Vanguard – Einer der „Big Three“ des ETF-Marktes

Prologis

Die Ursprünge von Teilen des Unternehmens gehen auf das Jahr 1983 zurück, als Hamid Moghadam und Dough Abbey Abbey, Moghadam and Company (später AMB) gründeten. Das etablierte Unternehmen konzentrierte sich zunächst auf Investitionen in Bürogebäude und Einkaufszentren. 1987 hörte sie auf, in Bürogebäude zu investieren. Stattdessen konzentrierte sie sich auf den Industrie- und Gewerbeimmobilienmarkt. 1997 debütierte das Unternehmen an der Börse. 2011 fusionierte das Unternehmen mit ProLogis (AMB kaufte ProLogis für 8,7 Milliarden US-Dollar und änderte seinen Namen in Prologis). Es ist derzeit eine der Komponenten des S&P 500-Index. Prologis besitzt, verwaltet und entwickelt ein Portfolio von Logistikimmobilien. Es ist derzeit in 19 Ländern tätig und verfügt über Vermögenswerte in Höhe von etwa 104 Milliarden US-Dollar (sowohl im Besitz als auch unter Verwaltung). Das Vermögen umfasst mehr als 4 Gebäude mit einer Fläche von rund 700 Millionen Quadratfuß. Ende 1 hat das Unternehmen rund 000 Kunden. Die meisten Einnahmen (2021-5 %) erzielt das Unternehmen aus Mieten, die Unternehmen für die Anmietung von Logistikimmobilien (z. B. Lagerhallen) zahlen. 

Prologis-Diagramm, Intervall W1. Quelle: xNUMX XTB.

American Tower Corporation

Dies ist ein weiterer REIT, der an der New Yorker Börse notiert ist. Auch der American Tower gehört zu den Komponenten der S & P 500 Index. Das Unternehmen besitzt und betreibt Kommunikationsinfrastruktur in den Vereinigten Staaten und mehreren Ländern. Das Unternehmen wurde 1995 als Teil von American Radio Systems gegründet. 1998 fusionierte ARS mit der CBS Corporation, gefolgt von einer Abspaltung, aus der der American Tower ausgegliedert wurde. Eines der Hauptgeschäftsfelder des Unternehmens ist der Erwerb von Mobilfunkmastendie Signale von Mobiltelefonen empfangen und senden. Nach der Übernahme stellt die American Tower Corporation den Antennenstandort Mobiltelefonbesitzern zur Verfügung. Ende 2021 verfügte das Unternehmen über 221 Stationen dieses Typs, die meisten davon in den Vereinigten Staaten (über 000). Je mehr es dem Unternehmen gelingt, mehr Mieter für einen Turm zu finden, desto größer ist die Rentabilität einer solchen Anlage. Das Unternehmen rühmt sich, dass der ROI (Return on Investment) des Turms mit 43 Mietern über 000 % liegt, verglichen mit den beiden - etwa 3 %.

Diagramm der American Tower Corporation, Intervall W1. Quelle: xNUMX XTB.

Crown Castle International

Es ist ein Unternehmen ähnlich der American Tower Corporation. Es hat auch Zellenstationen, die dann monetarisiert werden Vermietung von Antennenstandorten an Mobilfunkbetreiber. Ende 2021 hatte Crown Castle International etwa 40 solcher Türme. Darüber hinaus verfügt das Unternehmen über etwa 000 Meilen Glasfaserleitungen. Zusätzlich haben sie etwa 80 kleine Relaisstationen, die beispielsweise an Straßenlaternen angebracht sind. Kleinere Stationen sollen den höheren Datenverbrauch von Smartphones decken. In den Jahren 000-115 hat das Unternehmen rund 000 Milliarden US-Dollar für Investitionen bereitgestellt (einschließlich des Erwerbs von Glasfasermasten und -leitungen sowie der Instandhaltung von CAPEX). Die meisten Mittel stammten aus generierten positiven Betriebsströmen (2011 Milliarden US-Dollar). Um die ehrgeizigen Ziele zu erreichen, musste das Unternehmen Schulden aufnehmen, die derzeit 2021 Milliarden US-Dollar überschreiten. Die meisten Schulden haben einen festen Zinssatz, was Ihnen in einem Umfeld steigender Zinsen mehr Sicherheit gibt. Es ist erwähnenswert, dass, wie alle von ihnen profitable REITs, Crown Castle International ist ein Dividendenunternehmendie in den Jahren 2014-2021 die gezahlte Dividende pro Aktie um durchschnittlich 9 % pro Jahr erhöhte.

Crown Castle International-Karte, Intervall W1. Quelle: xNUMX XTB.

Equinix

Dies ist ein weiterer REIT, der Bestandteil des S&P 500 Index ist und von Equinix betreut wird Erwerb, Bau und Verwaltung von Rechenzentren. In Rechenzentren werden Daten „in der Cloud“ gespeichert. Etwa 36 % des Umsatzes des Unternehmens stammen aus dem Cloud-Segment. Dabei ist zu beachten, dass Equinix für ca. 42 % des von AWS bereitgestellten „Platzes“ (d. h. Hyperscale Cloud Edge Nodes) verantwortlich ist. Bei Azure liegt dieser Indikator bei 43 % und bei Google Cloud bei 44 %. Natürlich wird Platz in Rechenzentren auch Unternehmen zur Verfügung gestellt, die externe Server mit sehr hoher Zuverlässigkeit benötigen. Etwa 60 % des Umsatzes werden von proprietären Rechenzentren generiert. 25 % der Einnahmen stammen wiederum aus Rechenzentren, die länger als 15 Jahre gemietet werden. Um den Umsatz zu steigern, muss ein Unternehmen zunächst die Fläche seiner Rechenzentren füllen und neue bauen. Neubauprojekte erfordern eine Fremdfinanzierung. Aus diesem Grund hatte das Unternehmen Ende des ersten Quartals 2022 rund 12 Mrd. USD an Zinsschulden (nur 6 % der Schulden sind variabel verzinslich). Equinix ist ein Dividendenunternehmen, das seine Dividende pro Aktie zwischen 2018 und 2021 um über 25 % erhöht hat.

Equinix-Diagramm, Intervall W1. Quelle: xNUMX XTB.

Öffentliche Lagerhaltung

Ein weiterer REIT und ein weiterer Bestandteil des Index S&P 500. Die Geschichte des Unternehmens reicht bis ins Jahr 1972 zurück, als B. Wayne Hughes mit der Entwicklung begann konzept von lagern zur lagerung von dingen durch menschen. Das Unternehmen beschäftigt derzeit 5 Mitarbeiter und verfügt über mehr als 600 Einrichtungen in 2 Bundesstaaten. Die Dienste des Unternehmens werden von über 600 Millionen Menschen genutzt. Das Unternehmen ist Marktführer und versucht, seinen Vorsprung gegenüber kleineren Wettbewerbern auszubauen. In den letzten 39 Jahren hat das Unternehmen seine Lagerfläche um 1,6 Millionen Quadratfuß vergrößert. Der größte Konkurrent vergrößerte gleichzeitig die Fläche um 15 Millionen Quadratfuß. Das Unternehmen hat den Trend zur Verwendung der sogenannten „Selfstorage“ in den USA. 90 nutzten nur 52 % der Amerikaner die Dienste, jetzt ist dieser Prozentsatz auf 1987 % gestiegen. Die wichtigsten Märkte für das Unternehmen sind Los Angeles, San Francisco und New York. Seit 3 hat das Unternehmen über 9 Milliarden US-Dollar für Investitionen ausgegeben. Davon entfallen über 2010 % auf Akquisitionen und 6 % auf den organischen Ausbau der Filialzahl.

Public-Storage-Diagramm, Intervall W1. Quelle: xNUMX XTB.

Simon Property Group

Ein Bestandteil der Indizes S&P 500 und S&P 100. Es ist ein REIT, der ist auf den gewerblichen Immobilienmarkt spezialisiert. Die Haupttätigkeitsbereiche sind die Vermietung von Einkaufszentren, Outlets und ähnlichen Geschäften an Mieter. Das Unternehmen wurde 1960 von den Brüdern Simons (Melvin und Herbert) gegründet. 1993 debütierte das Unternehmen an der Börse. Am Ende des ersten Quartals 2022 besaß die Simon Property Group 232 Immobilien mit einer Gesamtfläche von 186 Millionen Quadratfuß. Die Liegenschaften des Unternehmens befinden sich in Nordamerika, Europa und Asien. Das Unternehmen ist außerdem Mehrheitsaktionär (80 %) von TRG (The Taubman Realty Group) und Minderheitsaktionär des französischen Unternehmens Klépierre. Sowohl TRG als auch Klépierre sind lokale REITs, die auf demselben Markt wie die Simon Property Group tätig sind. Die wichtigsten geografischen Gebiete für das Unternehmen sind die Bundesstaaten Florida, Kalifornien und Texas. 

Simon Property Group-Diagramm, Intervall W1. Quelle: xNUMX XTB.

Forex-Broker, die ETFs und Aktien anbieten

Der Markt bietet eine Reihe von Alternativen zum „physischen“ Immobilienerwerb, z.B. in Form des Kaufs von Anteilen ausgewählter Unternehmen, ganzen Paketen in Form von ETFs oder REITs. Immer mehr Forex-Broker verfügen über ein recht reichhaltiges Angebot an Aktien, ETFs und CFDs für diese Instrumente.

Zum Beispiel auf XTB Heute finden wir über 3500 Aktieninstrumente und 400 ETFs, a Saxo Bank über 19 Unternehmen und 000 ETF-Fonds.

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Hauptstandort	Polen	Dänemark	Zypern *
Anzahl der angebotenen Börsen	16 Börsen	37 Börsen	24 Börsen
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