Was ist ein REIT - wie investiert man in ihn? [GUIDE]

Investitionen in Immobilien sind in der Regel mit dem Kauf einer Mietwohnung oder eines Baugrundstücks verbunden. Es ist die beliebteste Art, in Immobilien polnischer Haushalte zu investieren. Leider sind solche Anlagen in der Regel nicht geografisch diversifiziert. Sie betreffen normalerweise ein Land und manchmal nur ein Poviat. Aus finanziellen Gründen konzentriert sich die Selbstinvestition auf Immobilien mit geringem Wert. Investitionen in Rechenzentren, Büros und Einkaufszentren liegen außerhalb der finanziellen Reichweite und Kompetenz der meisten Einzelinvestoren. Die Lösung besteht darin, in einen REIT zu investieren, mit dem Sie Anteile an den besten Immobilien der Welt erwerben können. Sie benötigen lediglich Zugang zu ausländischen Märkten.

Geschichte

REITs sind in den USA eine zunehmend beliebte Form der Unternehmensorganisation. REIT ist anders Real EZustand IInvestition TRost. Es ist ein Unternehmen, das einkommensschaffende Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert.

Diese Formel wurde 1960 mit der Unterzeichnung von Real eingeführt Gesetz über Immobilieninvestment-Trusts. Von diesem Moment an konnte der Investor Aktien des gewerblichen Immobilienportfolios kaufen. Anfangs waren es hauptsächlich Einkaufszentren. Ende der 60er Jahre erschienen Eisenbahn-REITs (z. B. mit Traktion). Noch heute ist ein Vertreter dieser Art von REIT an der amerikanischen Börse notiert. Es ist ein Unternehmen von Power REIT (Ticker: PW).

Moderne REITs wurden zusammen mit der Steuerreform von 1986 geschaffen. Dann erhielt der REIT das Recht, die Immobilien zu verwalten und zu betreiben. Bisher wurden sie hauptsächlich zum Besitz und zur Finanzierung von Immobilien eingesetzt. In den folgenden Jahren wuchs die Anzahl der Branchen, in denen REITs tätig sind. Ein Beispiel ist Getty Realty, das an der Börse notiert ist. Das Unternehmen besitzt, vermietet und finanziert Geschäfte, Tankstellen und Autowaschanlagen.

Anforderungen, die von REITs erfüllt werden müssen

Um sich in den USA als REIT zu qualifizieren, muss ein Unternehmen die folgenden Anforderungen erfüllen:

• Muss in einem der 50 Bundesstaaten oder im District of Columbia sein
• Verhandelbare Aktien oder Anlagezertifikate haben
• Haben Sie mindestens 100 Investoren im ersten Jahr von seiner Gründung
• Das Unternehmen kann keine Bank oder Versicherungsgesellschaft sein
• Es zahlt mindestens 90% des Gewinns in Form von Dividenden
• Regel 5/50 muss erfüllt sein, d. H. Die Top-5-Anleger können nicht mehr als 50% der Aktien besitzen
• 75% des Bruttogewinns müssen aus Immobilienaktivitäten stammen (Mieteinnahmen, Immobilienfinanzierung)
• 75% des im Immobiliensegment investierten Vermögens (Immobilien, Kredite, MBS)

Arten von REITs

Der Real Estate Investment Trust kann in die Art und Weise unterteilt werden, wie und von wem Aktien erworben werden können. Kann unterscheiden:

• Öffentlich, zum Handel zugelassen - Dies sind REITs, deren Aktien an der Börse gekauft und verkauft werden können. Der REIT ist bei der SEC (dem amerikanischen Äquivalent des KNF) registriert. Rund 200 Vertreter von Unternehmen dieser Art sind an der amerikanischen Börse notiert. Einige REITs sind Bestandteile von Indizes wie S & P 500, S & P 400 und Russell 2000.
• Öffentlich, nicht zum Handel zugelassen - Diese Art von REITs wird als PNLR (Public Non-Listed REIT) bezeichnet. Diese Art von Unternehmen ist bei der SEC registriert, die Aktien sind jedoch nicht für den öffentlichen Handel verfügbar. REITs haben jedoch das Recht, Aktienübernahmen durchzuführen. Anleger können wiederum außerbörslich Marktanteile privat kaufen und verkaufen. Die Mindestinvestition in diese Art von Unternehmen liegt zwischen 1000 und 2500 US-Dollar.
• Privat: Dies sind Trusts, die nicht bei der SEC registriert sind. Aus diesem Grund sind sie nicht zum Börsenhandel zugelassen. Infolgedessen werden sie von institutionellen Anlegern gekauft.

Ein weiterer Geschäftsbereich ist die Art der Vermögenswerte des Real Estate Investment Trust. Diese sind:

• Eigenkapital REIT - Dies ist der zahlreichste Typ. Sie besitzen, verwalten und betreiben ertragsgenerierende Immobilien. Die Haupteinnahmen stammen aus Mieteinnahmen der Mieter. Eine weitere Einnahmequelle sind Verwaltungsgebühren.
• Hypothek REIT - Es ist eine interessante Art von Unternehmen. Sie konzentrieren sich auf die Finanzierung auf dem Immobilienmarkt. Dies können Investitionen in Mortgage Backed Securities (MBS) oder die Vermittlung von Direktkrediten sein. Der Hauptgewinn wird aus der Nettozinsspanne generiert, d. H. Der Differenz zwischen dem Zinssatz für investierte Mittel und den Kosten für die Finanzierung der Investition.
• Hybrid-REIT - Dies ist eine Kombination der beiden vorherigen REITs. Solche Unternehmen haben sowohl ein Immobilienportfolio als auch ein Immobilienfinanzierungsgeschäftsfeld.

Branchen, in denen REITs tätig sind

REITs sind in vielen verschiedenen Branchen tätig, darunter:

• Einkaufszentren
• Daten Center
• Opieka zdrowotna
• Büros
• Industriegebäude
• Infrastruktur
• Telekommunikations
• Gefängnisse

Wie investiere ich in REITs?

Dies ist definitiv eine interessante Anlageidee. Eine gute Darstellung der potenziellen Gewinne aus dem Immobilienmarkt ist der S&P Global REIT Index, der in den letzten 10 Jahren eine Gesamtrendite (nach Dividenden, vor Steuern) von 7 % erzielt hat. Allein der Kursanstieg des Index betrug 2,6 %. Der Unterschied ergibt sich aus der Konstruktion von REITs, die den Großteil ihrer Gewinne in Form von Dividenden ausschütten müssen, was die vom Anleger erzielte Rendite erhöht. Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittliche jährliche Rendite (CARG%) zum 10. November 2020.

Die beliebtesten Möglichkeiten, Geld in REITs zu investieren, sind:

• An der Börse notierte REITs
• ETFs

Aktien und ETFs auf dem REIT-Markt

Simon Property Group (SPG)

Es ist eine der Komponenten der S & P 500 Index. Sie ist der größte Fonds, der als Eigentümer und Betreiber von Einkaufszentren in den USA tätig ist. Ende 2019 hielten sie Anteile an 204 Immobilien (darunter 106 Einkaufszentren, 69 Premium Outlets, 4 Lifestyle-Center), die in den USA betrieben wurden. Simon ist in 37 Staaten und Puerto Rico präsent. SPG ist außerdem an 29 Einrichtungen in Asien, Europa und Kanada beteiligt.

Das Unternehmen erzielt den größten Teil seiner Einnahmen aus festen Gebühren, abhängig von der Größe der gemieteten Fläche und den vom Mieter erzielten Verkäufen. Es war viele Jahre lang ein stabiles Unternehmen, das als REIT seine Gewinne großzügig mit den Aktionären teilte. Aufgrund seiner Aktivitäten reagiert das Unternehmen sensibel auf die finanzielle Situation seiner Mieter. In der Regel hatte das Unternehmen keine größeren Probleme mit der Befüllung seiner Einkaufszentren. Die Situation begann sich im März 2020 zu ändern. COVID-19 reduzierte den Verkehr in Einkaufszentren, was sich auf die Zahlungsfähigkeit der Verkäufer auswirkte. Das Unternehmen gab an, zwischen Mai und April nur 51% der Mieten gesammelt zu haben. Im dritten Quartal 2020 belief sich der Umsatz des Unternehmens auf 1,06 Milliarden US-Dollar, was einem Rückgang von über 25% entspricht. Der Nettogewinn ging um mehr als 73% auf 145,9 Mio. USD zurück. Der sich verschlechternde Zustand der Mieter wirkte sich auf den SPG-Preis aus, der im Laufe des Jahres um über 50% fiel.

Simon Property Group-Diagramm, Intervall W1. Quelle: xNUMX XTB.

Vanguard Immobilien-ETF (VNQ)

Eine andere Möglichkeit, in REITs zu investieren, ist der Kauf ETF mit Engagement in diesem Immobiliensegment. Ein Beispiel sind Vanguard Real Estate ETF-Gruppen mit über 180 Unternehmen, die als REITs tätig sind. Er ist der Maßstab für den ETF MSCI US Investable Market Immobilien 25/50 Index.

• Emittent: Avantgarde
• Verwaltetes Vermögen (AUM): 29,96 Mrd. USD
• Jahresgebühren: 0,12%
• Durchschnittlicher Tagesumsatz (45 Tage): 335,3 Millionen US-Dollar

Hier ist eine Liste der Top 10 ETF-Positionen zum Ende des dritten Quartals 2020

Der ETF ist sehr gut diversifiziert und sowohl im Rechenzentrumsmarkt als auch im Telekommunikations- und Gesundheitssektor engagiert. Zum ETF gehört auch die Simon Property Group mit einem Anteil von 1,56%.

Vanguard Real Estate ETF-Diagramm, Intervall W1. Quelle: xNUMX XTB.

Vor- und Nachteile einer Investition in einen REIT

Vorteile des Off-Market-Deals

Die Investition in REITs ermöglicht dem Anleger, sein Portfolio mit hochwertigen Immobilien zu diversifizieren. Beim Kauf von börsennotierten REITs oder ETFs erhält der Anleger zudem eine sehr hohe Liquidität seines Vermögens. Das ist einer der Vorteile, die zum Beispiel Mietwohnungen nicht bieten können. Ein weiterer Vorteil ist die Möglichkeit, in die Erschließung von Marktsegmenten zu investieren, die dem „normalen Investor“ nicht zugänglich sind. Ein Beispiel ist der Markt der Rechenzentren oder Gefängnisbetreiber. Ihr nächster Vorteil gegenüber der „normalen“ Immobilienanlage ist die geografische Diversifikation. Es ist auch eine interessante Position für Anleger, die nach Vermögenswerten suchen, die sie ihrem Dividendenportfolio hinzufügen können.

Mängel

Bei der Investition in einzelne REITs ist es wichtig, das Geschäft des Unternehmens zu verstehen. Als Beispiel kann die Simon Property Group genannt werden, die unter dem Coronavirus gelitten hat. Im Gegenzug Equinix, dessen Geschäft mit dem Bau und der Verwaltung von Rechenzentren nicht „infiziert“ wurde. COVID-19. Für einige Anleger besteht der Nachteil der Investition in REIT-Anlagen in der Notwendigkeit, eine hohe Dividende zu zahlen. Aufgrund der Notwendigkeit, 90 % der Gewinne in Form von Dividenden mit Investoren zu teilen, erfordert die Entwicklung von Unternehmen dieser Art den Einsatz externer Finanzierung. Dies schränkt das Skalierungspotenzial ein und erhöht die Hebelwirkung und die Zinskosten. Darüber hinaus wäre es für langfristig orientierte Anleger vorteilhafter, Aktien zurückzukaufen, wodurch die Zahlung von Steuern auf Dividenden vermieden würde. Ein weiterer Nachteil ist die Marktvolatilität, die auf dem klassischen Immobilienmarkt „nicht sichtbar“ ist.